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Welche Voraussetzungen führen zu Mietminderungen?

In Mietwohnungen treten immer wieder Mängel auf, insbesondere Schimmelpilz, undichte Fenster, Probleme mit der Heizung oder Baulärm. Grundsätzlich handelt es sich dabei um Sachmängel, welche die Wohnqualität mindern. In Mietverträgen werden Mietminderungen nicht ausdrücklich geregelt, sondern sie sind lediglich Bestandteil der zum Mietvertragsrecht gehörenden gesetzlichen Bestimmungen.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Dies kann er nur dann, wenn er von ihm Kenntnis hat. In der Regel ist es notwendig, den Vermieter schriftlich über den Mangel zu informieren. Aus dem Schreiben des Mieters sollte hervorgehen, wo sich der Mangel befindet und wann er zum ersten Mal aufgetreten ist. Gleichzeitig räumt der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung ein.

Außerhalb des Mietvertrags: Mietminderung und ihre Bemessungsgrundlage

Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter außerhalb der konkreten Regelungen des Mietvertrags von Mietminderungen Gebrauch machen. Das geschieht regelmäßig nach Ablauf der Frist mit der nächsten Mietzahlung. Aber Vorsicht! Hier gibt es in der Rechtsprechung entwickelte Prozentsätze für bestimmte Sachmängel. Keinesfalls kann der Mieter eigenmächtig die Höhe der Mietminderung, die nicht im Mietvertrag geregelt ist, festlegen. Deshalb sollte man sich vorher an kompetenter Stelle über die mögliche Höhe der Mietminderung im Einzelfall informieren.

Mietminderungen im deutschen Mietrecht

Obgleich ein Mietvertrag im Allgemeinen nicht auf etwaige Mietminderungen eingeht, finden sich im deutschen Mietrecht konkrete Regelungen zu diesem Thema. Der Gesetzgeber hat somit eine Rechtsgrundlage für die Minderung der Miete unter bestimmten Voraussetzungen geschaffen. Als Mieter sollte man seine Rechte gegenüber dem Vermieter ohnehin gut kennen und sich gegebenenfalls mit dem Mietrecht vertraut machen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Wohnung Mängel aufweist.

In Zusammenhang mit einer Mietminderung ist vor allem das Zweite Buch des Bürgerlichen Gesetzbuches von Interesse, das sich mit dem Recht aus Schuldverhältnissen und folglich unter anderem auch dem Mietrecht befasst. In §§ 535 bis 548 BGB finden sich die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse. Aus § 536 BGB geht eindeutig hervor, dass eine Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln möglich ist. Besteht ein Mangel, der die Nutzung der Wohnung verhindert oder beeinträchtigt, kann die Miete deutlich herabgesetzt oder mitunter sogar gänzlich ausgesetzt werden. Eine derartige Mietminderung ist allerdings nur bei erheblichen Mängeln zulässig.

Gemäß § 536a BGB besteht die Möglichkeit, dass der Mieter den bestehenden Mangel selbst beseitigt und Anspruch auf einen entsprechenden Ersatz geltend macht, falls der Vermieter den angezeigten Mangel nicht in einem angemessenen Zeitrahmen abstellt oder sofortiges Handeln erforderlich ist, um dauerhaften Schaden von der Mietsache abzuwenden.