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Nebenkosten

Wer in einem Mietverhältnis lebt, hat sich bei Abschluss des Mietvertrags meistens zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet. Dabei handelt es sich um Aufwendungen, die der Vermieter vollständig oder teilweise auf den Mieter überträgt; rein theoretisch müsste ein Mieter keinerlei Nebenkosten zahlen. Zulässig als Nebenkosten sind nur die vom Gesetz gestatteten Betriebskosten, wenn deren Zahlung im Vertrag ausdrücklich als Zusatzkosten zur Grundmiete vereinbart wurde und diese Kosten auch nachweislich angefallen sind. Gemäß Definition der II. Berechnungsvorordnung handelt es sich bei den Betriebskosten um Kosten, die der Eigentümer laufend für seinen Besitz zu tragen hat. Neben der Begriffsbestimmung enthält die Verordnung eine Liste der möglichen Betriebskosten, wobei grundsätzlich zwischen verbrauchsabhängigen, den warmen Betriebskosten und den verbrauchsunabhängigen, den kaltenw Betriebskosten unterschieden wird. Insgesamt handelt es sich um 17 verschiedene Posten, die in der Jahresabrechnung für den Mieter von den meisten Vermietern noch immer als Nebenkosten bezeichnet werden. Die warmen Betriebskosten werden in der Regel mithilfe entsprechender Verbrauchsmesser exakt ermittelt und dem Mieter in Rechnung gestellt. Bei den „kalten“ Betriebskosten erfolgt die Berechnung in den meisten Fällen nach einem Verteilerschlüssel gemäß der Wohnfläche oder nach Kopfzahl. Bei den Heizkosten hat sich eine Mischform etabliert, die sich aus Umlage und tatsächlichem Verbrauch zu jeweils 50% zusammensetzt. Hintergrund ist die Tatsache, dass in Mehrfamilienhäusern auch andere Wohnungen mitgeheizt werden. In einigen älteren Mietobjekten werden die Nebenkosten auch heute noch generell nach einem Verteilerschlüssel umgelegt, da weder Wasseruhren noch Uhren an verbundenen Warmwasserversorgungs- und Heizungsanlagen vorhanden sind. Dies ist nicht zulässig, da warme Betriebskosten generell verbrauchsabhängig abzurechnen sind.

Nebenkosten im Mietvertrag

Die Nebenkosten sind im Mietvertrag vereinbart; in der Praxis existieren zwei Varianten: Entweder wird der Mietvertrag mit einer sogenannten Warm- oder Bruttomiete abgeschlossen oder gesplittet in Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten. Bei der Warmmiete sind im Mietzins bereits alle Nebenkosten enthalten; der Mieter kann nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet werden. Da das Kostenrisiko allein beim Vermieter liegt, sind diese Bruttomieten in der Regel so ausgelegt, dass der Vermieter mit fast 100% Sicherheit keinerlei finanzielle Nachteile hat, egal wie hoch die Kosten für die warmen Betriebskosten seines Mieters sind. Oftmals sind in Bruttomieten auch die Stromkosten enthalten. Der gängige Mietvertrag enthält die Splittung Kaltmiete und Nebenkosten. Hierbei zahlt der Mieter monatlich einen Abschlag, dessen Höhe sich an der Vergangenheit orientiert. Am Ende der Abrechnungsperiode, in der Regel zum Jahreswechsel und bei Auszug, werden die tatsächlich angefallenen Kosten ermittelt und dem Mieter in Rechnung gestellt. Lagen die Verbrauchskosten unter den Vorauszahlungen, so kann der Mieter sein Guthaben vom Vermieter zurückfordern.