Wie berechnet sich die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Ist in einer Erbmasse Immobilienbesitz enthalten, wird dieser für die Berechnung der Erbschaftssteuer vom Finanzamt bewertet. Bis zum 31. Dezember 2008 galt generell die Regelung, dass alle Immobilien mit ihrem Nutzwert zu versteuern sind; seit dem 01. Januar 2009 ist prinzipiell das Verkehrswertverfahren anzuwenden. Können Erben nachweisen, das der Wert des Immobilienbesitzes am Stichtag unter dem durch das Finanzamt angesetzten Verkehrswert liegt, so ist der niedrigere Betrag für die Ermittlung der Erbschaftssteuer relevant.

Die unterschiedlichen Bewertungen für die Erbschaftssteuer

Sind in der Erbmasse unbebaute Grundstücke vorhanden, so wird deren Wert für die Erbschaftssteuer mit dem zum Stichtag aktuellen Bodenrichtwert gemäß Gutachterausschuss angesetzt. Bei bebauten Grundstücken können für die Immobilienbewertung das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren herangezogen werden. Das Vergleichswertverfahren kommt überwiegend bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Teileigentum und Eigentumswohnungen in Betracht, während Mehrfamilienhäuser, Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke im Ertragswertverfahren für die Erbschaftssteuer zu bewerten sind. Das Sachwertverfahren wird nur angewandt, wenn keines der beiden anderen Verfahren zielführend ist.

Ehegatten, eingetragene Lebensgefährten und Kinder sind von der Erbschaftssteuer befreit, wenn sie die Wohnung des Erblassers für mindestens 10 Jahre selbst nutzen. Verkauft oder vermietet der Erbe den Immobilienbesitz innerhalb der 10-Jahresfrist, so wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig.