Immobilienrecht - Rechte und Pflichten von Hausbesitzern im Überblick · Stand Oktober 2026
Auflassungsvormerkung: So sind Käufer bis zur Umschreibung geschützt
Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums, bis er selbst im Grundbuch steht. Verfügungen des Verkäufers nach ihrer Eintragung, etwa ein zweiter Verkauf oder eine neue Grundschuld, sind gegenüber dem Käufer insoweit unwirksam.[1]
Geprüft am 04.10.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 1 Quellen · 3 Min. Lesezeit
Warum brauchen Käufer eine Vormerkung?
Beim Immobilienkauf fallen Vertrag und Eigentumserwerb auseinander. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Eigentümer wird der Käufer aber erst, wenn sich beide über den Eigentumsübergang einig sind (Auflassung) und die Rechtsänderung im Grundbuch eingetragen ist.[1]
Bis dahin vergehen oft Wochen oder Monate: Das Finanzamt muss die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer ausstellen, die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichten und die Bank des Verkäufers ihre Grundschuld löschen lassen. In dieser Zeit ist der Verkäufer formal noch Eigentümer und könnte das Grundstück ein zweites Mal verkaufen oder belasten.
Was bewirkt die Auflassungsvormerkung?
Zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung eines Rechts an einem Grundstück kann eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden. Eine Verfügung, die danach über das Grundstück getroffen wird, ist insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des Käufers vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das gilt auch für Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter.[1]
Hat ein Dritter trotzdem ein Recht erworben, muss er der Eintragung des Käufers zustimmen. Außerdem sichert die Vormerkung den Rang: Das Recht des Käufers bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung.[1]
Beispiel: Frau T. kauft eine Wohnung. Zwei Wochen nach dem Notartermin wird die Vormerkung eingetragen. Einen Monat später lässt ein Gläubiger des Verkäufers eine Zwangssicherungshypothek eintragen.
Die Hypothek ist gegenüber Frau T. unwirksam. Nach ihrer Eintragung als Eigentümerin kann sie vom Gläubiger die Zustimmung zur Löschung verlangen.[1]
Wie läuft die Eintragung ab?
Die Vormerkung wird auf Grund der Bewilligung des Verkäufers eingetragen oder auf Grund einer einstweiligen Verfügung.[1] In der Praxis bewilligt der Verkäufer sie im Kaufvertrag, und der Notar beantragt die Eintragung direkt nach der Beurkundung beim Grundbuchamt.
Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn der Notar bestätigt, dass die Vormerkung eingetragen ist, die nötigen Genehmigungen vorliegen und die Löschung vorrangiger Grundschulden gesichert ist. So zahlt der Käufer nie, ohne abgesichert zu sein.
Die Kosten trägt nach den meisten Kaufverträgen der Käufer. Sie sind Teil der Notar- und Grundbuchkosten und richten sich nach dem Kaufpreis.
Wann wird die Vormerkung gelöscht?
Ist der Käufer als Eigentümer eingetragen, hat die Vormerkung ihren Zweck erfüllt. Sie wird zusammen mit der Umschreibung gelöscht, wenn keine Zwischeneintragungen vorhanden sind.
Schwieriger ist es, wenn der Kauf scheitert, etwa weil der Käufer nicht zahlt. Die Vormerkung bleibt dann zunächst stehen und blockiert den Verkäufer. Gelöscht wird sie nur mit Bewilligung des Käufers oder auf Grund eines Urteils. Kaufverträge enthalten deshalb oft eine Vollmacht für den Notar, die Löschung in diesem Fall zu beantragen.
Welche Einträge im Grundbuch sonst bestehen, zeigt ein Grundbuchauszug.
Wer ist zuständig?
Klagen auf Löschung einer Vormerkung oder auf Erfüllung des Kaufvertrags gehören je nach Streitwert vor das Amts- oder Landgericht am Ort des Grundstücks. Bei Immobilien liegt der Streitwert meist über 10.000 Euro.
Landgerichte in DeutschlandHäufige Fragen
- Was ist der Unterschied zwischen Auflassung und Auflassungsvormerkung?
Die Auflassung ist die Einigung von Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang vor dem Notar. Die Vormerkung sichert den Anspruch auf diese Übertragung im Grundbuch, bis die Umschreibung erfolgt ist.
- Wie lange dauert die Eintragung?
Das hängt vom Grundbuchamt ab. Häufig sind es wenige Tage bis einige Wochen nach dem Antrag des Notars.
- Schützt die Vormerkung auch bei Insolvenz des Verkäufers?
Ja. Verfügungen des Insolvenzverwalters, die den gesicherten Anspruch vereiteln würden, sind gegenüber dem Käufer unwirksam.
- Kann ich mit eingetragener Vormerkung schon einziehen?
Das regelt der Kaufvertrag. Üblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten mit vollständiger Kaufpreiszahlung, nicht mit der Vormerkung.
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Quellen
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