Immobilienrecht - Rechte und Pflichten von Hausbesitzern im Überblick · Stand Oktober 2026

Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze der Länder, Berechnung und Ausnahmen

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, zahlt Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent etwa in Nordrhein-Westfalen. Fällig wird die Steuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.^[1]

Geprüft am 04.10.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 1 Quellen · 3 Min. Lesezeit

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht einen Steuersatz von 3,5 Prozent vor. Seit 2006 dürfen die Länder ihren Satz aber selbst bestimmen, und bis auf Bayern haben alle davon Gebrauch gemacht.^[1]

Maßgeblich ist das Land, in dem das Grundstück liegt, nicht der Wohnort des Käufers. Die Steuer wird auf volle Euro abgerundet.^[1]

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung. Beim Kauf ist das der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Dazu zählen auch Belastungen, die kraft Gesetzes auf den Käufer übergehen. Die Grunderwerbsteuer selbst wird weder hinzugerechnet noch abgezogen.^[1]

Nicht zum Grundstück gehören bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden, etwa eine gebrauchte Einbauküche, Möbel oder eine Markise. Werden sie im Kaufvertrag mit einem angemessenen eigenen Preis ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Die Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung darf nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs dagegen nicht abgezogen werden.

Wer muss keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Von der Steuer ausgenommen sind unter anderem:

• Erwerbe, bei denen der maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt,
• Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen, die unter das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz fallen,
• die Teilung eines Nachlasses unter Miterben,
• Erwerbe durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers und durch den früheren Ehegatten bei der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung,
• Erwerbe durch Verwandte in gerader Linie, also Kinder, Enkel und Eltern, sowie deren Ehegatten. Stiefkinder stehen Kindern gleich.^[1]

Geschwister, Nichten und Neffen sind dagegen nicht befreit. Verkauft eine Schwester ihrem Bruder ein Haus, fällt die volle Grunderwerbsteuer an.

Wann ist die Steuer fällig und wer zahlt sie?

Steuerschuldner sind regelmäßig beide Vertragsparteien. Im Kaufvertrag wird aber fast immer vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.^[1]

Der Notar zeigt den Kauf dem Finanzamt an. Das Finanzamt schickt den Steuerbescheid, und die Steuer wird einen Monat nach dessen Bekanntgabe fällig. Ist sie bezahlt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst damit darf der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.^[1]

Platzt der Kauf, etwa durch Aufhebung oder Rücktritt innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer, wird sie auf Antrag nicht festgesetzt oder aufgehoben.^[1]

Zu den Kaufnebenkosten gehören neben der Grunderwerbsteuer die Notar- und Grundbuchkosten, die zusammen meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises liegen, und gegebenenfalls die Maklerprovision. Erbt man eine Immobilie statt sie zu kaufen, gilt die Erbschaftsteuer.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Kann man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

  Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie gehört sie zu den Anschaffungskosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils steuerlich berücksichtigt.

• Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn Eltern ihrem Kind ein Haus verkaufen?

  Nein. Der Erwerb durch Verwandte in gerader Linie ist von der Grunderwerbsteuer befreit, auch beim Kauf.

• Gibt es einen Freibetrag für Erstkäufer?

  Nein. Das Grunderwerbsteuergesetz kennt keinen Freibetrag für Erstkäufer. Es gibt nur die Freigrenze von 2.500 Euro und die gesetzlichen Befreiungen.

• Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich ein Haus erbe?

  Nein. Erwerbe von Todes wegen sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Es kann aber Erbschaftsteuer anfallen.

• Zählt das Grundstück beim Neubau mit Bauträger mit?

  Ja. Kaufen Sie Grundstück und Haus vom Bauträger als Paket, ist der Gesamtpreis einschließlich der Baukosten Bemessungsgrundlage.

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Quellen

1. Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG): § 3 · § 8 · § 9 · § 11 · § 13 · § 15 · § 16 · § 22