Immobilienrecht - Rechte und Pflichten von Hausbesitzern im Überblick · Stand Oktober 2026

Erbbaurecht: Bauen auf fremdem Grund, Erbbauzins und Ablauf

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Statt den Boden zu kaufen, zahlt der Erbbauberechtigte meist einen regelmäßigen Erbbauzins. Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Eigentümer das Gebäude entschädigen.^[1]

Geprüft am 04.10.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 1 Quellen · 3 Min. Lesezeit

Was ist ein Erbbaurecht?

Ein Grundstück kann so belastet werden, dass dem Berechtigten das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche ein Bauwerk zu haben. Das Erbbaurecht kann sich auch auf Garten und Zufahrt erstrecken, solange das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Auf ein einzelnes Stockwerk beschränken lässt es sich nicht.^[1]

Für das Erbbaurecht legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt an, das Erbbaugrundbuch. Es wird wie ein Grundstück behandelt: Das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden.^[1]

Für Käufer ist das attraktiv, weil der Grundstückspreis entfällt. Dafür zahlen sie über die gesamte Laufzeit Erbbauzins und besitzen am Ende kein Grundstück.

Was wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt?

Zum Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen gehören über:

• Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks,
• Versicherung und Wiederaufbau nach einer Zerstörung,
• die Tragung öffentlicher und privater Lasten, etwa der Grundsteuer,
• den Heimfall, also die Pflicht, das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen auf den Eigentümer zu übertragen,
• ein Vorrecht auf Erneuerung nach Ablauf und eine Pflicht des Eigentümers, das Grundstück an den Erbbauberechtigten zu verkaufen.^[1]

Häufig ist außerdem vereinbart, dass Verkauf oder Belastung mit einer Grundschuld der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen. Das sollten Sie vor einer Finanzierung mit Ihrer Bank klären.^[1]

Wie hoch ist der Erbbauzins und wann darf er steigen?

Der Erbbauzins ist das Entgelt in wiederkehrenden Leistungen. Seine Höhe ist frei vereinbar und liegt meist bei einigen Prozent des Bodenwerts pro Jahr. Rechtlich wird er wie eine Reallast behandelt und im Grundbuch gesichert.^[1]

Dient das Gebäude Wohnzwecken, ist eine vereinbarte Erhöhung begrenzt: Sie ist in der Regel unbillig, soweit sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse seit Vertragsschluss hinausgeht. Gestiegene Bodenpreise allein rechtfertigen keine Erhöhung. Verlangt werden darf eine Erhöhung frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung.^[1]

Was passiert beim Heimfall und am Ende der Laufzeit?

Beim Heimfall muss der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht vorzeitig auf den Eigentümer übertragen, etwa bei grober Vernachlässigung des Gebäudes. Wegen Zahlungsverzugs ist das nur möglich, wenn mindestens zwei Jahresbeträge Erbbauzins rückständig sind. Der Eigentümer muss eine angemessene Vergütung zahlen, deren Höhe vereinbart werden kann.^[1]

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk leisten. Höhe und Zahlungsweise können vereinbart, die Entschädigung kann sogar ausgeschlossen werden. Bei Erbbaurechten für den Wohnbedarf minderbemittelter Bevölkerungskreise muss sie mindestens zwei Drittel des Werts des Bauwerks betragen. Der Eigentümer kann die Zahlung abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert.^[1]

Wer ein Erbbaurecht kauft, sollte deshalb vor allem auf die Restlaufzeit und die Entschädigungsregel achten. Mit kurzer Restlaufzeit verliert ein Erbbaurecht deutlich an Wert und ist schwerer zu finanzieren.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Muss ich beim Kauf eines Erbbaurechts Grunderwerbsteuer zahlen?

  Ja. Der Erwerb eines Erbbaurechts ist grunderwerbsteuerpflichtig. Der Erbbauzins gilt dabei nicht als dauernde Last und erhöht die Bemessungsgrundlage.

• Kann ich das Erbbaurecht vererben?

  Ja. Das Erbbaurecht ist kraft Gesetzes vererblich und geht mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über.

• Kann ich das Grundstück später kaufen?

  Nur wenn der Eigentümer verkaufen will oder der Vertrag eine Kaufpflicht des Eigentümers vorsieht. Einen gesetzlichen Anspruch gibt es nicht.

• Wie lange läuft ein Erbbaurecht?

  Die Laufzeit wird im Vertrag festgelegt. Üblich sind bei Wohnhäusern 60 bis 99 Jahre.

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Quellen

1. Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): § 1 · § 2 · § 5 · § 9 · § 9a · § 14 · § 27 · § 32