Immobilienrecht - Rechte und Pflichten von Hausbesitzern im Überblick · Stand Oktober 2026
Vorkaufsrecht bei Immobilien: Gemeinde, Mieter und vertragliche Rechte
Wer ein Vorkaufsrecht hat, kann in einen fertigen Kaufvertrag eintreten und das Grundstück zu denselben Bedingungen kaufen wie der ursprüngliche Käufer. Bei Grundstücken bleiben dafür zwei Monate nach Mitteilung des Vertrags, der Gemeinde drei Monate.[1][2]
Geprüft am 04.10.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 3 Min. Lesezeit
Wie funktioniert ein Vorkaufsrecht?
Der Vorkaufsberechtigte kann sein Recht ausüben, sobald der Eigentümer mit einem Dritten einen Kaufvertrag geschlossen hat. Der Eigentümer muss ihm den Inhalt des Vertrags unverzüglich mitteilen.[1]
Die Ausübung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer, die nicht notariell beurkundet werden muss. Damit kommt der Kauf zwischen Berechtigtem und Verkäufer unter den Bestimmungen zustande, die mit dem Dritten vereinbart waren, also zum selben Preis.[1]
Bei Grundstücken kann das Vorkaufsrecht nur bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung ausgeübt werden, wenn keine andere Frist vereinbart ist.[1]
Ein Vorkaufsrecht kann vertraglich vereinbart oder als Belastung ins Grundbuch eingetragen werden. Das eingetragene, dingliche Vorkaufsrecht wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern und steht in Abteilung II.[1]
Wann hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?
Das Baugesetzbuch gibt der Gemeinde ein Vorkaufsrecht unter anderem beim Kauf von Grundstücken
- im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit dort eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist,
- in einem Umlegungsgebiet, einem Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich,
- im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung,
- in Gebieten, die zum vorbeugenden Hochwasserschutz von Bebauung freizuhalten sind.[2]
Kein gesetzliches Vorkaufsrecht hat die Gemeinde beim Kauf von Eigentumswohnungen und Erbbaurechten. Ausüben darf sie es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, und sie muss den Verwendungszweck angeben.[2]
Wie läuft das Verfahren mit der Gemeinde ab?
Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen, in der Praxis übernimmt das der Notar. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst als Eigentümer ein, wenn nachgewiesen ist, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird. Darüber stellt die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis aus, das sogenannte Negativattest.[2]
Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags durch Verwaltungsakt gegenüber dem Verkäufer ausüben. Liegt der vereinbarte Kaufpreis über dem Verkehrswert, kann sie den Betrag nach dem Verkehrswert bestimmen. Der Verkäufer darf dann vom Vertrag zurücktreten.[2]
Beispiel: Herr L. kauft ein unbebautes Grundstück in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Der Notar schickt den Vertrag an die Stadt.
Die Stadt hat drei Monate Zeit. Übt sie das Vorkaufsrecht nicht aus, erteilt sie das Zeugnis, und Herr L. kann als Eigentümer eingetragen werden. Übt sie es aus, kauft sie das Grundstück an seiner Stelle.[2]
Wann haben Mieter ein Vorkaufsrecht?
Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Das gilt nicht beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige des Vermieters.[1]
Die Mitteilung über den Kaufvertrag muss mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbunden sein. Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus. Stirbt er, geht das Recht auf die Personen über, die in das Mietverhältnis eintreten. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam.[1]
Wird ein ganzes Mehrfamilienhaus verkauft, ohne dass Wohnungseigentum begründet wird, besteht kein Vorkaufsrecht des Mieters. Welche Rechte Mieter beim Verkauf sonst haben, erklärt der Bereich Mietrecht.
Wer ist zuständig?
Die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts ist ein Verwaltungsakt, gegen den der Weg zum Verwaltungsgericht offensteht. Bestimmt die Gemeinde den Preis nach dem Verkehrswert, entscheidet darüber auf Antrag die Kammer für Baulandsachen beim Landgericht.
Verwaltungsgerichte in DeutschlandHäufige Fragen
- Muss das Vorkaufsrecht notariell ausgeübt werden?
Nein. Die Erklärung bedarf nicht der Form des Kaufvertrags. Der Mieter muss allerdings schriftlich erklären, die Gemeinde handelt durch Verwaltungsakt.
- Kann der Verkäufer das Vorkaufsrecht umgehen, indem er verschenkt?
Bei einer echten Schenkung entsteht kein Vorkaufsfall, weil es keinen Kaufvertrag gibt. Verdeckte Kaufgeschäfte, die nur als Schenkung bezeichnet werden, lösen das Vorkaufsrecht trotzdem aus.
- Was passiert mit dem ursprünglichen Käufer?
Sein Vertrag mit dem Verkäufer bleibt bestehen, kann aber nicht mehr erfüllt werden. Kaufverträge enthalten deshalb üblicherweise ein Rücktrittsrecht für diesen Fall.
- Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht bei Eigentumswohnungen?
Nein. Beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten steht der Gemeinde kein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch zu.
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Quellen
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 463 · § 464 · § 469 · § 1094 · § 577
- Baugesetzbuch (BauGB): § 24 · § 28
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