Wie berechnet sich die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Ist in einer Erbmasse Immobilienbesitz enthalten, wird dieser für die Berechnung der Erbschaftssteuer vom Finanzamt bewertet. Bis zum 31. Dezember 2008 galt generell die Regelung, dass alle Immobilien mit ihrem Nutzwert zu versteuern sind; seit dem 01. Januar 2009 ist prinzipiell das Verkehrswertverfahren anzuwenden. Können Erben nachweisen, das der Wert des Immobilienbesitzes am Stichtag unter dem durch das Finanzamt angesetzten Verkehrswert liegt, so ist der niedrigere Betrag für die Ermittlung der Erbschaftssteuer relevant.

Die unterschiedlichen Bewertungen für die Erbschaftssteuer

Sind in der Erbmasse unbebaute Grundstücke vorhanden, so wird deren Wert für die Erbschaftssteuer mit dem zum Stichtag aktuellen Bodenrichtwert gemäß Gutachterausschuss angesetzt. Bei bebauten Grundstücken können für die Immobilienbewertung das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren herangezogen werden. Das Vergleichswertverfahren kommt überwiegend bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Teileigentum und Eigentumswohnungen in Betracht, während Mehrfamilienhäuser, Mietwohn- und Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke im Ertragswertverfahren für die Erbschaftssteuer zu bewerten sind. Das Sachwertverfahren wird nur angewandt, wenn keines der beiden anderen Verfahren zielführend ist.

Ehegatten, eingetragene Lebensgefährten und Kinder sind von der Erbschaftssteuer befreit, wenn sie die Wohnung des Erblassers für mindestens 10 Jahre selbst nutzen. Verkauft oder vermietet der Erbe den Immobilienbesitz innerhalb der 10-Jahresfrist, so wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig.

Immobilien richtig vererben

Nicht nur Erben sollten sich im konkreten Erbfall mit der Erbschaftsteuer befassen, auch künftige Erblasser sollten sich frühzeitig informieren. Durch eine gute Planung der Erbschaft lässt sich die zu erwartende Steuerlast für die Hinterbliebenen oftmals deutlich reduzieren. Vor allem Menschen, die ein Eigenheim besitzen und den Wunsch haben, dieses an die nächste Generation weiterzugeben, sollten sich fragen, wie sie dieses richtig vererben und wie sich die Erbschaftsteuer bei Immobilien berechnet.

Wer den eigenen Nachlass zu Lebzeiten regeln will, muss nicht nur die gesetzlichen Bestimmungen zum Testament kennen, sondern sollte außerdem um den Inhalt des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes wissen. Insbesondere wenn es um Immobilien geht, ist eine sorgfältige Vorsorge viel wert. Neben den geltenden Freibeträgen sind die Steuerbefreiungen für selbstgenutzten Wohnraum ebenfalls von großem Interesse. Weiterhin sollten Erblasser eine Schenkung zu Lebzeiten in Erwägung ziehen, denn die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden, wodurch die Übertragung größerer Vermögenswerte gegebenenfalls in Teilstücken mitunter steuerfrei sein kann. Wer sich für diese Variante entscheidet, sollte im Schenkungsvertrag ein Wohn- beziehungsweise Wohnrecht definieren, damit er seinen Lebensabend in der Immobilie verbringen kann, auch wenn eine andere Person Eigentümer des Objekts ist.

Wie kann man die Erbschaftssteuer bei Immobilien umgehen?

Viele Menschen zeigen im Bereich der Steuervermeidung viel Engagement und begeben sich dabei mitunter auf ein gefährliches Terrain, denn wenn sie die Grenzen des Legalen übertreten, machen sie sich der Steuerhinterziehung schuldig und riskieren so erhebliche Konsequenzen. Nichtsdestotrotz ist die Erbschaftssteuer künftigen Erblassern häufig ein Dorn im Auge. Ganz ohne Steuern zu hinterziehen, kann man diese durchaus reduzieren oder sogar komplett vermeiden, indem man einige Dinge beachtet. Insbesondere im Fall von Immobilien als Teil des Nachlasses lohnt sich dies, schließlich haben diese einen gewissen Wert, so dass sich selbst geringe Ersparnisse bezahlt machen. Wer die Erbschaftssteuer bei Immobilien umgehen möchte, sollte die folgenden Wege gehen:

  • Freibeträge nutzen
    Zunächst ist es immer ratsam, die Freibeträge im Rahmen der Erbschaftssteuer zu kennen und bestmöglich zu nutzen. Unter Berücksichtigung von § 16 ErbStG kann man durch eine sinnvolle Aufteilung des Nachlasses im Rahmen einer Verfügung von Todes wegen die Freibeträge optimal ausnutzen und so zumindest die Steuerlast, die auf die Erben im Erbfall zukommt, reduzieren. Dies kommt nicht nur den Hinterbliebenen zugute, sondern ist auch im Sinne des Erblassers, der sein Vermögen schließlich nicht dem Fiskus, sondern seinen Angehörigen hinterlassen möchte.
  • Sonderregelungen für Immobilien im Nachlass beachten
    Abgesehen von den normalen Freibeträgen ist auch auf die speziellen Regelungen des Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetzes zu verweisen, die in Zusammenhang mit Immobilien weitere Steuerbefreiungen ermöglichen. § 13 Absatz 1 Nr. 4c ErbStG ist der Erwerb von Todes wegen von selbstgenutztem Wohnraum mitunter von der Erbschaftssteuer befreit. Dies gilt allerdings nur unter bestimmten Umständen und keineswegs immer. Zunächst muss die Immobilie in Deutschland, in der EU oder zumindest im Europäischen Wirtschaftsraum liegen. Wird die Immobilie an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner vererbt, ist dies steuerfrei, wenn der Partner diese zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre nutzt. Auch bei einer Vererbung an die Kinder kann eine Immobilie von der Erbschaftssteuer befreit sein, wenn sie für mindestens zehn Jahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird und die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist.
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