Immobilienrecht - Rechte und Pflichten von Hausbesitzern im Überblick · Stand September 2026

Immobilie als Kapitalanlage: Was Sie rechtlich beachten müssen

Wer ein Haus oder eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, braucht einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und ist als Vermieter an das Mietrecht gebunden. Die Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, Abschreibung und Schuldzinsen mindern die Steuer, und ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 7 Min. Lesezeit

Immobilie als Kapitalanlage: Was ist vor dem Kauf zu beachten?

Viele Menschen investieren in eine Immobilie, um diese als Kapitalanlage zu nutzen. Mit der Nutzung einer Immobilie als Kapitalanlage gehen einige rechtliche Aspekte einher, die der Interessierte beachten sollte. Rechtlich ist der Kapitalanleger zuerst Käufer, danach Vermieter und schließlich Steuerpflichtiger. Jede dieser Rollen hat eigene Regeln, die auf dieser Seite der Reihe nach erklärt werden.

Schon die Art der Immobilie entscheidet über die Rechtslage:

• Eigentumswohnung: Sie erwerben Sondereigentum an der Wohnung und einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Über Dach, Fassade, Treppenhaus und Rücklagen entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit.
• Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Zweifamilienhaus: In der Regel gehört Ihnen das Grundstück allein, und Sie entscheiden über Instandhaltung und Modernisierung selbst. Ist eine Reihenhausanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt, gelten dagegen dieselben Regeln wie bei einer Eigentumswohnung.
• Mehrfamilienhaus: Mehr Mietverhältnisse bedeuten mehr Nebenkostenabrechnungen, mehr Mieterhöhungsverfahren und mehr Verwaltungsaufwand.

Zum einen sollte sich der Käufer darüber bewusst sein, dass er das Darlehen, welches er zur Finanzierung der Immobilie benötigt, möglichst bis zum Rentenalter getilgt haben sollte. Da mit der Immobilie Gewinne erwirtschaftet werden sollen, ist der steuerliche Aspekt nicht zu unterschätzen.

Warum muss der Kaufvertrag zum Notar?

Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Das gilt für die vermietete Wohnung genauso wie für das selbst bewohnte Haus. Ein nur privat unterschriebener Kaufvertrag ist unwirksam; er wird erst gültig, wenn die Auflassung erklärt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen ist.^[2]

Der Notar wird den Grundbucheintrag veranlassen und auch die Grundschuld eintragen lassen, mit der die finanzierende Bank ihr Darlehen absichert. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar.

Zu den Kaufnebenkosten gehört die Grunderwerbsteuer. Sie bemisst sich nach dem Kaufpreis. Das Bundesgesetz nennt einen Steuersatz von 3,5 Prozent, das Grundgesetz gibt den Ländern aber die Befugnis, den Satz selbst festzulegen. Welcher Satz gilt, richtet sich nach dem Land, in dem die Immobilie liegt. Dazu kommen die Kosten für Notar und Grundbuchamt und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Welche Regeln gelten bei der Vermietung?

Als Vermieter von Wohnraum sind Sie an das soziale Mietrecht gebunden. Die wichtigsten Grenzen für die Miethöhe sind:

• Mietpreisbremse: In einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Welche Gemeinden dazu gehören, legt die Landesregierung per Verordnung fest; diese Verordnungen müssen spätestens Ende 2029 auslaufen.
• Ausnahmen: Die Mietpreisbremse gilt nicht für eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, und nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
• Kappungsgrenze: Bei einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit Wohnungsmangel um höchstens 15 Prozent. Die Miete muss zudem seit 15 Monaten unverändert sein.^[2]

Kündigen darf der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse, etwa bei Eigenbedarf. Eine Kündigung, um eine höhere Miete zu verlangen, ist ausgeschlossen. Was Vermieter bei Vertrag, Kaution und Kündigung sonst beachten müssen, steht unter Vermieterfragen zum Mietvertrag, die Umlage der Betriebskosten unter Nebenkosten.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Versteuert wird nur der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, bei einer vermieteten Immobilie vor allem:^[1]

• die Schuldzinsen für das Darlehen, nicht aber die Tilgung,
• Grundsteuer, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge für das Gebäude,
• Reparaturen und laufende Kosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden,
• die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude.^[1]

Die AfA richtet sich nach dem Jahr, in dem das Gebäude fertiggestellt wurde:^[1]

Abgeschrieben werden nur die Anschaffungskosten des Gebäudes. Der Anteil des Kaufpreises, der auf den Grund und Boden entfällt, nutzt sich nicht ab. Wie die Einkünfte in der Steuererklärung angegeben werden, erklärt die Seite Einkommensteuer.

Wann ist der Verkauf steuerfrei? Die Spekulationsfrist

Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Gewinn ist der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis einerseits und den Anschaffungskosten und Werbungskosten andererseits. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei.^[1]

Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurden, oder die im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Für eine durchgehend vermietete Wohnung greift diese Ausnahme nicht.^[1]

Eigentumswohnung als Kapitalanlage: Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?

Mit einer Eigentumswohnung werden Sie Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz wurde mit Wirkung zum 1. Dezember 2020 grundlegend reformiert. Seitdem gilt:

• Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer.
• Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach dem Verhältnis seines im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteils, soweit nichts anderes beschlossen ist.
• Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan und danach eine Jahresabrechnung auf; darüber beschließen die Eigentümer. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört auch eine angemessene Erhaltungsrücklage.
• Jeder Eigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, etwa für das Laden eines Elektroautos, den Einbruchsschutz oder ein Steckersolargerät.
• Jeder Eigentümer darf die Verwaltungsunterlagen einsehen.

Lassen Sie sich vor dem Kauf deshalb die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage zeigen. Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sanierungen treffen später auch Sie als neuen Eigentümer.

Welche Pflichten gelten beim Energieausweis?

Soll ein bebautes Grundstück oder eine Eigentumswohnung verkauft oder eine Wohnung vermietet werden, muss ein Energieausweis ausgestellt werden, sofern noch kein gültiger vorliegt. Der Verkäufer oder Makler muss ihn potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen; für den Vermieter gilt das gegenüber Mietinteressenten entsprechend.^[3]

Geregelt ist das im Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden, das inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) heißt und früher Gebäudeenergiegesetz hieß. Wer eine ältere Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte vor dem Kauf klären, welche Modernisierungen an Heizung und Dämmung in den nächsten Jahren anstehen, denn diese Kosten trägt der Eigentümer.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Was ist ein Kapitalanleger?

  Ein Kapitalanleger legt Geld an, um Erträge zu erzielen. Bei Immobilien ist damit jemand gemeint, der eine Wohnung oder ein Haus nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Der Gegenbegriff ist der Eigennutzer.

• Darf ich eine als Kapitalanlage gekaufte Wohnung später selbst nutzen?

  Ja. Ist die Wohnung vermietet, können Sie dem Mieter aber nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarfs, und müssen den Grund im Kündigungsschreiben angeben. Haben Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst darin gewohnt, ist ein späterer Verkaufsgewinn auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei.

• Brauche ich für die Vermietung einen schriftlichen Mietvertrag?

  Ein Mietvertrag ist auch mündlich wirksam. Wird er für länger als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Schon zum Nachweis von Miethöhe und Nebenkostenumlage ist ein schriftlicher Vertrag deshalb sinnvoll.

• Kann ich die Tilgung des Darlehens von der Steuer absetzen?

  Nein. Werbungskosten sind nur die Schuldzinsen. Die Tilgung ist Vermögensbildung; steuerlich wirkt sich der Kaufpreis des Gebäudes nur über die jährliche Abschreibung aus.

Auch interessant: Vermieterfragen zum Mietvertrag · Einkommensteuer

Quellen

1. Einkommensteuergesetz (EStG): § 7 · § 9 · § 21 · § 23
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 311b · § 556d · § 556f · § 558
3. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), § 80