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Mietvertrag

Die meisten Mietverträge werden schriftlich geschlossen, zumeist als vorgedruckte Formularmietverträge. Ein Mietvertrag kann aber auch mündlich vereinbart oder auch notariell beglaubigt werden. Im Ergebnis muss lediglich feststehen, welche Immobilie vermietet wird, zu welchem Preis das geschieht sowie der Beginn des Mietverhältnisses. Der Mietvertrag ist ein zivilrechtlicher, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelter Vertrag. In einem Gegenseitigkeitsverhältnis verpflichtet sich der Vermieter, die gemieteten Räumlichkeiten dem Mieter zum bestimmungsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Dieser verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung eines vereinbarten Mietzinses.

Mietvertrag – seine verschiedenen Arten sowie die wichtigsten Irrtümer

Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverträgen sowie befristete und unbefristete Mietverhältnisse. Der beliebteste unter ihnen ist der Formularmietvertrag. Sein untrügliches Kennzeichen ist die Vielzahl seiner Seiten. Es handelt sich um einen vorformulierten Vertragstext, der alle nötigen und wohl auch überflüssigen Klauseln enthält. Deshalb ist es wichtig, ihn vor Unterschrift sorgfältig durchzulesen. Formularmietverträge werden für unbefristete Mietverträge, für Staffel- und Indexmietverträge sowie für einen zeitlich befristeten Mietvertrag verwendet.

Ein unbefristeter Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigungsfrist des Mieters liegt normalerweise bei drei Monaten, die des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Im Gegensatz dazu wird in einem Zeitvertrag die Mietdauer von Anbeginn vertraglich fixiert. Eine Kündigung während der Laufzeit ist für beide Vertragsparteien ausgeschlossen. Regelmäßig wird im befristeten, immer schriftlichen Mietvertrag ein Befristungsgrund festgelegt, sodass man deshalb von einem qualifizierten Zeitmietvertrag spricht. In einem Staffelmietvertrag werden die Anfangsmiete und auch die zukünftigen jährlichen Mieterhöhungen schriftlich fixiert, sodass es sich regelmäßig um einen Zeitmietvertrag handelt. Der Vermieter hat kein Recht zur Kündigung, der Mieter hingegen hat ein Sonderkündigungsrecht. Ähnlich gestaltet ist der Indexmietvertrag, dessen regelmäßige Mieterhöhung gekoppelt ist an einen vom Statistischen Bundesamt entwickelten Preisindex für die allgemeine Lebenshaltung.

Im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages gibt es bisweilen Irrtümer, die sich hartnäckig halten. Einer dieser Irrtümer ist die Vertragsunterzeichnung. Ein einmal unterschriebener Mietvertrag ist wirksam. Ein gesetzliches Rücktrittsrecht oder ein Widerrufsrecht gibt es nicht. Auch hat ein Hauptmieter nicht automatisch das Recht zur Untervermietung von Räumen in der gemieteten Wohnung. Stattdessen ist Untervermietung grundsätzlich verboten, und der Vermieter muss mit nachvollziehbaren Gründen um Erlaubnis gebeten werden. Der Vermieter kann auch seine Zustimmung verweigern, wenn der Hauptmieter die gesamte Immobilie an einen Dritten weiter vermieten möchte. Besonders hartnäckig hält sich im Zusammenhang mit dem Mietvertrag die Sache mit dem Nachmieter. So stimmt es nicht, dass man dem Vermieter drei Nachmieter anbietet und dann den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beenden kann, denn Verträge müssen eingehalten werden.

Welche Kündigungsfrist gilt bei einem Mietvertrag?

Mieter/innen, die einen Umzug planen und aus diesem Grund ihren Mietvertrag kündigen, sollten die damit verbundenen Fristen unbedingt kennen. Dies gilt auch dann, wenn eine Kündigung seitens des Vermieters ins Haus flattert und man sich fragt, wie schnell man aus der Wohnung raus muss. Zunächst ist hier auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu verweisen, die für Mieter im Falle eines unbefristeten Mietvertrages gilt. Wurde jedoch vertraglich eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, ist diese maßgebend. Geht die Kündigung des Mietvertrages dahingegen vom Vermieter aus, ergibt sich die jeweilige Kündigungsfrist aus der Dauer des Mietverhältnisses. Im Falle einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren gilt eine dreimonatige Frist. Nach fünf Jahren verlängert sich diese um drei Monate, so dass eine sechsmonatige Kündigungsfrist besteht. Bei einer Mietdauer von acht Jahren oder mehr muss der Vermieter sogar eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten. All dies ergibt sich aus § 573c BGB.

Gibt es beim Mietvertrag ein Widerrufsrecht?

Verbraucher nehmen zuweilen an, sie könnten von einem einmal abgeschlossenen Mietvertrag binnen einer bestimmten Frist wieder zurücktreten. Der deutsche Gesetzgeber sieht ein solches Rücktrittsrecht in Verbindung mit einem Mietvertrag jedoch nicht vor, so dass dieser nach der Unterzeichnung durch beide Parteien seine volle Bindungswirkung entfaltet. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob das vertraglich vereinbarte Mietverhältnis bereits begonnen hat oder nicht. Wer sich aus einem neu abgeschlossenen Mietvertrag lösen möchte, muss daher die gewöhnlichen Kündigungsfristen einhalten und kann von keinem speziellen Rücktrittsrecht Gebrauch machen.

Worauf kommt es bei einem Untermietvertrag an?

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Untermietvertrag um einen klassischen Mietvertrag, so dass auch darin alle relevanten Dinge geregelt werden müssen. Wer einen Untermieter in seine Mietwohnung aufnimmt oder diese zeitweise komplett untervermietet, sollte aber einige Dinge beachten, damit die Untermiete das Hauptmietverhältnis nicht belastet. So sollte man zunächst einen Blick in den eigenen Mietvertrag werfen und feststellen, ob der Vermieter eine Untervermietung kategorisch ausschließt. Ist dies der Fall, sollte man eher von einer Untervermietung Abstand nehmen und sich gegebenenfalls eine andere Wohnung suchen, in der ein Untermieter kein Problem darstellt oder die Miete nur so hoch ist, dass man sich die Wohnung auch alleine leisten könnte.