Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Mietvertrag: Arten, Laufzeit, Kündigung und Ihre Rechte

Ein Mietvertrag über Wohnraum ist in der Regel unbefristet, und der Mieter kann ihn ohne Grund mit einer Frist von knapp drei Monaten kündigen. Der Vermieter braucht dagegen einen gesetzlichen Kündigungsgrund, und eine Befristung ist nur mit einem schriftlich genannten Grund wie Eigenbedarf wirksam.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 1 Quellen · 8 Min. Lesezeit

Was ist ein Mietvertrag?

Der Mietvertrag ist ein zivilrechtlicher, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelter Vertrag. In einem Gegenseitigkeitsverhältnis verpflichtet sich der Vermieter, die gemieteten Räumlichkeiten dem Mieter zum bestimmungsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Dieser verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung eines vereinbarten Mietzinses. Der Vermieter muss die Wohnung außerdem während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand erhalten.^[1]

Die meisten Mietverträge werden schriftlich geschlossen, zumeist als vorgedruckte Formularmietverträge. Ein Mietvertrag kann aber auch mündlich vereinbart oder auch notariell beglaubigt werden. Im Ergebnis muss lediglich feststehen, welche Immobilie vermietet wird, zu welchem Preis das geschieht sowie der Beginn des Mietverhältnisses. Nur wer eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart, braucht die Schriftform. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet. Was ohne schriftlichen Vertrag gilt, lesen Sie unter Wohnen ohne Mietvertrag.^[1]

Beim Formularmietvertrag handelt es sich um einen vorformulierten Vertragstext, der alle nötigen und wohl auch überflüssigen Klauseln enthält. Lesen Sie ihn vor der Unterschrift sorgfältig. Klauseln, die Sie entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, sind allerdings unwirksam. Das betrifft häufig Regeln zu Schönheitsreparaturen, siehe Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.^[1]

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Es gibt unterschiedliche Arten von Mietverträgen sowie befristete und unbefristete Mietverhältnisse. Formularmietverträge werden für unbefristete Mietverträge, für Staffel- und Indexmietverträge sowie für einen zeitlich befristeten Mietvertrag verwendet. Die wichtigsten Formen im Überblick:^[1]

Ein unbefristeter Mietvertrag wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigungsfrist des Mieters liegt normalerweise bei drei Monaten, die des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses.^[1]

Was ist ein Zeitmietvertrag?

Im Gegensatz dazu wird in einem Zeitvertrag die Mietdauer von Anbeginn vertraglich fixiert. Eine ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist für beide Vertragsparteien ausgeschlossen. Das Mietverhältnis endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit.^[1]

Bei Wohnraum ist eine Befristung aber nur wirksam, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit einen dieser Gründe hat und ihn dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt:^[1]

• Er will die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen.
• Er will die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses die Arbeiten erheblich erschweren würde.
• Er will die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten, etwa als Werkswohnung.^[1]

Fehlt der Grund oder wurde er nicht schriftlich mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Frühestens vier Monate vor Ablauf können Sie vom Vermieter verlangen, dass er Ihnen binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund noch besteht. Entfällt er, können Sie eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.^[1]

Staffelmiete und Indexmiete einfach erklärt

In einem Staffelmietvertrag werden die Anfangsmiete und auch die zukünftigen Mieterhöhungen schriftlich fixiert, jeweils als Geldbetrag. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Weitere Erhöhungen, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung, sind während der Laufzeit ausgeschlossen.^[1]

Ein Staffelmietvertrag ist in der Regel unbefristet. Das Kündigungsrecht des Mieters kann darin für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden. Der Vermieter kann nur mit einem gesetzlichen Grund kündigen, wie bei jedem anderen Mietvertrag auch.^[1]

Beim Indexmietvertrag ist die regelmäßige Mieterhöhung an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt, den Verbraucherpreisindex. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Anpassung muss der Vermieter in Textform erklären und dabei die Änderung des Index und den neuen Betrag nennen. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen.^[1]

Gibt es eine Probezeit bei Mietverträgen?

Nein. Eine Probezeit, in der der Vermieter den Mietvertrag ohne Grund wieder beenden kann, sieht das Wohnraummietrecht nicht vor. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat, zum Beispiel weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt oder weil er die Wohnung selbst braucht. Eine Vereinbarung, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht, ist unwirksam.^[1]

Eine echte Ausnahme gibt es nur für Wohnraum, der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, und für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Dort gilt der Kündigungsschutz nicht.^[1]

Wie lange ist ein Mietvertrag gültig und welche Kündigungsfrist gilt?

Ein unbefristeter Mietvertrag gilt, bis eine Seite kündigt. Ein befristeter endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Wohnen Sie danach einfach weiter, verlängert sich der Vertrag auf unbestimmte Zeit, wenn keine Seite innerhalb von zwei Wochen widerspricht.^[1]

Mieter/innen, die einen Umzug planen und aus diesem Grund ihren Mietvertrag kündigen, sollten die damit verbundenen Fristen unbedingt kennen. Zunächst ist hier auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zu verweisen, die für Mieter im Falle eines unbefristeten Mietvertrages gilt. Wurde jedoch vertraglich eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, ist diese maßgebend. Geht die Kündigung des Mietvertrages dahingegen vom Vermieter aus, ergibt sich die jeweilige Kündigungsfrist aus der Dauer des Mietverhältnisses.^[1]

Im Falle einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren gilt eine dreimonatige Frist. Nach fünf Jahren verlängert sich diese um drei Monate, so dass eine sechsmonatige Kündigungsfrist besteht. Bei einer Mietdauer von acht Jahren oder mehr muss der Vermieter sogar eine Kündigungsfrist von neun Monaten einhalten. All dies ergibt sich aus § 573c BGB. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen und schriftlich erfolgen.^[1]

Mehr dazu unter Kündigung des Mietvertrags und Kündigungsfristen im Mietrecht.

Gibt es beim Mietvertrag ein Widerrufsrecht?

Verbraucher nehmen zuweilen an, sie könnten von einem einmal abgeschlossenen Mietvertrag binnen einer bestimmten Frist wieder zurücktreten. Ein allgemeines Rücktrittsrecht sieht der Gesetzgeber jedoch nicht vor, so dass der Mietvertrag nach der Unterzeichnung durch beide Parteien seine volle Bindungswirkung entfaltet. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob das vertraglich vereinbarte Mietverhältnis bereits begonnen hat oder nicht.

Ein Widerrufsrecht von 14 Tagen gibt es nur ausnahmsweise. Es setzt einen Verbrauchervertrag voraus, also einen Vermieter, der als Unternehmer handelt, etwa ein Wohnungsunternehmen. Der Vertrag muss außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen worden sein, also per Post, Telefon oder Internet. Und es entfällt, wenn Sie die Wohnung vorher besichtigt haben.^[1]

Wer sich sonst aus einem neu abgeschlossenen Mietvertrag lösen möchte, muss die gewöhnlichen Kündigungsfristen einhalten. Besonders hartnäckig hält sich im Zusammenhang mit dem Mietvertrag die Sache mit dem Nachmieter. So stimmt es nicht, dass man dem Vermieter drei Nachmieter anbietet und dann den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung beenden kann, denn Verträge müssen eingehalten werden.

Worauf kommt es bei einem Untermietvertrag an?

Grundsätzlich handelt es sich bei einem Untermietvertrag um einen klassischen Mietvertrag, so dass auch darin alle relevanten Dinge geregelt werden müssen. Ein Hauptmieter hat nicht automatisch das Recht zur Untervermietung von Räumen in der gemieteten Wohnung. Ohne Erlaubnis des Vermieters darf er den Gebrauch nicht einem Dritten überlassen.^[1]

Entsteht nach Vertragsschluss aber ein berechtigtes Interesse, etwa weil der Partner auszieht und die Wohnung allein zu teuer wird, können Sie verlangen, dass der Vermieter die Untervermietung eines Teils der Wohnung erlaubt. Ein Verbot im Mietvertrag ändert daran nichts. Ablehnen darf der Vermieter, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung übermäßig belegt würde.^[1]

Der Vermieter kann auch seine Zustimmung verweigern, wenn der Hauptmieter die gesamte Immobilie an einen Dritten weiter vermieten möchte. Verweigert er die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten, dürfen Sie außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Für Schäden, die der Untermieter verursacht, haften Sie gegenüber dem Vermieter.^[1]

Weitere Themen rund um den Mietvertrag

• Mietkaution: höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten, zahlbar in drei Raten, getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen.^[1]
• Ablösevereinbarung: Was Sie beim Kauf von Möbeln oder Küche vom Vormieter beachten müssen.
• Nebenkosten: welche Betriebskosten der Mieter trägt und welche Fristen für die Abrechnung gelten.
• Mietminderung: wann Sie bei Mängeln weniger zahlen dürfen.
• Renovierungspflicht und Schönheitsreparaturen: was beim Auszug wirklich fällig ist.
• Haustierhaltung, Wasserbett und Badsanierung: typische Streitfragen im laufenden Mietverhältnis.
• Fragen von Vermietern rund um den Mietvertrag.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Was bedeutet Mietvertrag auf unbestimmte Zeit?

  Der Vertrag hat kein Enddatum und läuft, bis Mieter oder Vermieter kündigen. Der Mieter kann ohne Grund mit knapp drei Monaten Frist kündigen, der Vermieter nur mit einem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf.

• Kann ein Zeitmietvertrag vorzeitig gekündigt werden?

  Ordentlich nicht, er endet mit dem vereinbarten Datum. Möglich bleibt eine außerordentliche Kündigung in den gesetzlich zugelassenen Fällen, etwa wenn der Vermieter eine Untervermietung ohne wichtigen Grund verweigert. Fehlt ein wirksamer Befristungsgrund, gilt der Vertrag ohnehin als unbefristet.

• Muss ich den Mietvertrag sofort unterschreiben?

  Nein. Bis zur Unterschrift sind Sie nicht gebunden. Lassen Sie sich den Vertrag vorab geben und prüfen Sie ihn in Ruhe. Nach der Unterschrift ist er wirksam, ein Widerrufsrecht gibt es nur in Ausnahmefällen.

• Wie hoch darf die Kaution sein?

  Höchstens das Dreifache der monatlichen Miete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Pauschale. Der Mieter darf sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses.

Auch interessant: Wer hat Anspruch auf Wohngeld?

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Mietrecht: § 307 · § 312 · § 312g · § 355 · § 535 · § 540 · § 542 · § 545 · § 549 · § 550 · § 551 · § 553 · § 557a · § 557b · § 568 · § 573 · § 573c · § 575