Baurecht Ratgeber · Stand Oktober 2026

Baugenehmigung: Wann Sie eine brauchen und wie das Verfahren abläuft

Wer ein Gebäude errichtet, ändert oder anders nutzt, braucht grundsätzlich eine Baugenehmigung. Ausnahmen für kleine Vorhaben regeln die Bauordnungen der Länder, die sich an der Musterbauordnung orientieren. Ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist, bestimmt das Baugesetzbuch.^[1][2]

Geprüft am 04.10.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 4 Min. Lesezeit

Wann ist eine Baugenehmigung nötig?

Die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen bedarf der Baugenehmigung, soweit die Bauordnung nichts anderes bestimmt. So formuliert es die Musterbauordnung, an der sich die Bauordnungen der 16 Länder orientieren.^[1]

Genehmigungspflichtig ist also nicht nur der Neubau. Auch ein Anbau, eine Aufstockung oder die Umwandlung eines Ladens in eine Wohnung oder eines Dachbodens in Wohnraum kann eine Genehmigung erfordern. Wer ohne die nötige Genehmigung baut, riskiert eine Stilllegung der Baustelle, ein Bußgeld und im schlimmsten Fall die Anordnung, das Gebäude abzureißen.

Wichtig: Auch wenn ein Vorhaben keine Genehmigung braucht, entbindet das nicht von den öffentlich-rechtlichen Anforderungen. Abstandsflächen, Bebauungsplan und Brandschutz gelten trotzdem, und die Bauaufsicht kann einschreiten.^[1]

Welche Vorhaben sind verfahrensfrei?

Nach der Musterbauordnung sind unter anderem verfahrensfrei:^[1]

Die Länder haben diese Grenzen teils großzügiger, teils strenger übernommen. In Bayern etwa sind Gebäude bis 75 m³ Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei. Prüfen Sie deshalb immer die Bauordnung Ihres Landes oder fragen Sie beim Bauamt nach. Einzelheiten zu typischen Fällen finden Sie unter Baugenehmigung für ein Gartenhaus und Baugenehmigung für Terrassenüberdachungen.

Daneben gibt es die Genehmigungsfreistellung: Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans können Vorhaben, die dessen Festsetzungen entsprechen, ohne Genehmigung errichtet werden. Die Unterlagen werden der Gemeinde dennoch vorgelegt, die ein Genehmigungsverfahren verlangen kann.^[1]

Was darf wo gebaut werden?

Ob ein Vorhaben zulässig ist, hängt nach dem Baugesetzbuch vom Gebiet ab:

• Im Bebauungsplan: Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
• Im unbeplanten Innenbereich: Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile muss sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
• Im Außenbereich: Hier ist Bauen die Ausnahme. Zulässig sind vor allem privilegierte Vorhaben, etwa für die Landwirtschaft, und nur, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen.^[2]

Über Vorhaben im unbeplanten Innen- und im Außenbereich entscheidet die Bauaufsicht im Einvernehmen mit der Gemeinde.^[2]

Wie läuft das Baugenehmigungsverfahren ab?

Der Bauantrag ist bei der unteren Bauaufsichtsbehörde einzureichen, also beim Bauamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Beizufügen sind alle für die Beurteilung nötigen Unterlagen, die Bauvorlagen. Für Gebäude müssen sie von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erstellt sein, in der Regel einem Architekten oder Bauingenieur.^[1]

Für Wohngebäude geringer Höhe gilt meist das vereinfachte Verfahren. Die Behörde prüft dort im Wesentlichen das Planungsrecht nach dem Baugesetzbuch und beantragte Abweichungen. Für den Brandschutz und die Standsicherheit ist der Bauherr mit seinen Fachleuten selbst verantwortlich. Die Musterbauordnung sieht im vereinfachten Verfahren eine Genehmigungsfiktion vor, wenn die Behörde nicht fristgerecht entscheidet. Ob und mit welcher Frist das gilt, regelt jedes Land selbst.^[1]

Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn dem Vorhaben keine im Verfahren zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Sie wird unbeschadet der Rechte Dritter erteilt. Gebaut werden darf erst, wenn sie dem Bauherrn zugegangen ist und der Baubeginn mindestens eine Woche vorher angezeigt wurde.^[1]

Wie lange gilt eine Baugenehmigung?

Nach der Musterbauordnung erlischt die Baugenehmigung, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit dem Bau begonnen wird oder die Bauausführung länger als drei Jahre unterbrochen ist. Die Frist kann auf Antrag verlängert werden. Einzelne Länder sehen abweichende Fristen vor.^[1]

Nachbarn können gegen eine Baugenehmigung Widerspruch einlegen oder klagen, wenn nachbarschützende Vorschriften verletzt sind, etwa Abstandsflächen. Ob ein Vorhaben dem Nachbarn Licht nimmt, ist dagegen nur eingeschränkt angreifbar. Mehr dazu unter Das Recht auf Licht.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

  Das hängt vom Land, der Behörde und der Vollständigkeit der Unterlagen ab. Bei Einfamilienhäusern im vereinfachten Verfahren sind einige Wochen bis wenige Monate üblich.

• Was kostet eine Baugenehmigung?

  Die Gebühren richten sich nach den Gebührenordnungen der Länder und meist nach den Baukosten. Hinzu kommen die Kosten für Architekt oder Bauingenieur, der die Bauvorlagen erstellt.

• Brauche ich für eine Solaranlage auf dem Dach eine Genehmigung?

  Solaranlagen auf Dächern sind in den meisten Ländern verfahrensfrei. Ausnahmen gelten etwa bei Denkmalschutz oder in Gebieten mit Gestaltungssatzung.

• Was passiert bei einem Schwarzbau?

  Die Bauaufsicht kann die Arbeiten stilllegen, die Nutzung untersagen, ein Bußgeld verhängen und den Rückbau anordnen. Häufig lässt sich ein Schwarzbau nachträglich genehmigen, wenn er materiell zulässig ist.

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Quellen

1. Musterbauordnung (MBO), Fassung 2024
2. Baugesetzbuch (BauGB): § 29 · § 30 · § 34 · § 35 · § 36