Stand September 2026

Grundpfandrecht: Was es ist und welche Arten es gibt

Ein Grundpfandrecht belastet ein Grundstück so, dass der Berechtigte eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück verlangen kann, notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung. Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Formen: die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 5 Min. Lesezeit

Was ist ein Grundpfandrecht?

Die vertraglichen Pfandrechte zur Sicherung von Krediten für Grundstücke und Ähnlichem werden im Kreditwesen Grundpfandrecht genannt. Zu dem Oberbegriff Grundpfandrecht zählen in Deutschland die Hypothek, die Grundschuld und die Rentenschuld. Was dem Kreditgeber als Grundpfand angeboten wird, dient diesem als notwendige Sicherheit für den Fall, dass der Kreditnehmer die vereinbarten Zahlungen nicht mehr leisten kann.^[1]

Wenn die Zahlung an den Kreditgeber nicht eingehalten werden kann, hat dieser die Möglichkeit, sich im Wege der Zwangsvollstreckung aus dem Grundstück zu befriedigen, etwa durch eine Zwangsversteigerung, und die Erlöse zur Tilgung des Kredites zu verwenden. Bei dem Grundpfandrecht handelt es sich um ein dingliches Verwertungsrecht: Es haftet nicht der Eigentümer mit seinem ganzen Vermögen, sondern das Grundstück. Mit dem Grundstück wird so für eine bestimmte Geldsumme gehaftet, und diese gilt als Garantie für den Kreditgeber.^[1]

Welche Grundpfandrechte gibt es?

Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld keine Forderung voraussetzt. Einige aus der Hypothek bekannten Vorschriften und Regeln werden bei der Grundschuld also auch angewendet. In der Baufinanzierung hat sich die Sicherungsgrundschuld durchgesetzt, weil sie nicht an einen einzelnen Kredit gebunden ist. Der Eigentümer ist dabei geschützt: Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann er auch jedem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten.^[1]

Wie wird ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen?

Das Grundpfandrecht muss immer im Grundbuch eingetragen werden. Zur Belastung eines Grundstücks ist die Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Bei einer Hypothek müssen der Gläubiger, der Geldbetrag und gegebenenfalls der Zinssatz im Grundbuch angegeben werden.^[1]

Das Grundbuchamt trägt ein, wenn derjenige es bewilligt, dessen Recht betroffen ist, also der Eigentümer. Die Bewilligung muss durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden.^[2] Um ein Grundpfandrecht eintragen zu können, wird deshalb in der Praxis ein Notar benötigt. Aufgabe des Notars ist es, die notwendigen Unterlagen vorzubereiten, die häufig komplizierten Klauseln genau zu erklären und für einen korrekten Eintrag in das Grundbuch zu sorgen. Banken verlangen meist zusätzlich, dass sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft; das geht nur in einer notariellen Urkunde.

Aus diesem Grund ist es ratsam, sich bereits im Vorfeld mit der Materie vertraut zu machen und auch die Kosten für Notar und Grundbuchamt mit einzuplanen. Über eine Hypothek oder Grundschuld wird ein Brief erteilt, wenn das nicht ausgeschlossen wird. Ohne Brief spricht man von einem Buchrecht.^[1]

Welche Rolle spielt der Rang?

Wenn es für ein und dasselbe Grundstück gleich mehrere Gläubiger gibt, entscheidet der Rang. Er bestimmt sich bei Rechten in derselben Abteilung des Grundbuchs nach der Reihenfolge der Eintragungen. Eine abweichende Rangfolge muss ebenfalls eingetragen werden.^[1]

In der Zwangsversteigerung wird die erzielte Summe abschließend zwischen den Gläubigern der Reihe nach aufgeteilt. Vor den Grundpfandrechten kommen nur bestimmte Vorrechte zum Zug, etwa Hausgeldrückstände bei Wohnungseigentum und öffentliche Lasten wie die Grundsteuer. Ist nach der Aufteilung noch Geld über, geht dieses an den ehemaligen Eigentümer.^[3]

Was passiert mit dem Grundpfandrecht, wenn der Kredit abbezahlt ist?

Das hängt von der Art ab. Erlischt die Forderung, für die eine Hypothek bestellt ist, erwirbt der Eigentümer die Hypothek. Sie verwandelt sich in eine Grundschuld des Eigentümers.^[1]

Eine Grundschuld bleibt dagegen auch nach der Tilgung im Grundbuch stehen, denn sie setzt keine Forderung voraus. Der Eigentümer kann dann verlangen, dass die Bank sie an ihn zurückgibt oder ihre Löschung bewilligt. Viele lassen die Grundschuld auch stehen, um sie für einen späteren Kredit wieder zu nutzen. Eine Grundschuld kann sogar von vornherein für den Eigentümer selbst bestellt werden.^[1] Gelöscht werden darf ein Grundpfandrecht nur mit Zustimmung des Eigentümers.^[2]

Kündigung und Zwangsversteigerung

Das Kapital einer Grundschuld wird erst nach vorheriger Kündigung fällig. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Dient die Grundschuld der Sicherung einer Geldforderung, darf davon nicht abgewichen werden, der Schutz des Eigentümers ist dann zwingend. Die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung.^[1]

Zuständig für die Zwangsversteigerung ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.^[3] Wie ein solches Verfahren abläuft, beschreibt der Ratgeber Zwangsversteigerung von Immobilien.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Was ist ein Gesamtgrundpfandrecht?

  Ein Grundpfandrecht, das auf mehreren Grundstücken zugleich lastet. Jedes Grundstück haftet dann für die ganze Summe, und der Gläubiger kann wählen, aus welchem er sich befriedigt.

• Was ist ein Grundschuldbrief?

  Eine Urkunde über die Grundschuld. Sie wird erteilt, wenn das nicht ausgeschlossen ist; ohne Brief spricht man von einem Buchrecht. Bei einer Hypothek steht dem Eigentümer das Recht bis zur Übergabe des Briefs an den Gläubiger zu.

• Wer ist Grundpfandrechtsgläubiger?

  Derjenige, zu dessen Gunsten das Grundstück belastet ist, bei Baukrediten meist die Bank. Er muss bei der Eintragung im Grundbuch angegeben werden.

• Kann ein Grundpfandrecht ohne Kredit bestehen?

  Bei der Grundschuld ja, denn sie setzt keine Forderung voraus. Der Eigentümer kann eine Grundschuld sogar für sich selbst eintragen lassen.

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 873 · § 879 · § 1113 · § 1115 · § 1116 · § 1132 · § 1147 · § 1163 · § 1177 · § 1184 · § 1191 · § 1192 · § 1193 · § 1196 · § 1199
2. Grundbuchordnung (GBO): § 19 · § 27 · § 29
3. Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG): § 1 · § 10