Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Kalte Nebenkosten: Was zu den kalten Betriebskosten gehört

Kalte Nebenkosten sind alle Betriebskosten einer Wohnung außer den Kosten für Heizung und Warmwasser, etwa Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung und Versicherungen. Zahlen müssen Sie diese Kosten nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht, und nur die Posten, die die Betriebskostenverordnung als Betriebskosten nennt.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 5 Min. Lesezeit

Was sind kalte Nebenkosten?

Mieter, die auf den Begriff kalte Nebenkosten stoßen, fragen sich, was sich dahinter verbirgt. Das deutsche Mietrecht unterscheidet in der Praxis warme und kalte Betriebskosten. Letztere umfassen sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Heizkosten sowie Kosten für Warmwasser. Die Begriffe stehen so nicht im Gesetz. Das Gesetz spricht nur von Betriebskosten; die Aufzählung in der Betriebskostenverordnung führt Heizung und Warmwasser aber als eigene Nummern.^[1]

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Laufend heißt: Sie fallen regelmäßig an, nicht einmalig. Ein Vermieter darf die Betriebskosten für ein Gebäude nicht willkürlich festlegen; er kann nur nachweislich angefallene Kosten auf den Mieter umlegen.^[1]

Welche kalten Betriebskosten sind umlagefähig?

Die Betriebskostenverordnung zählt die Betriebskosten abschließend auf. Ohne die Nummern für Heizung und Warmwasser bleiben diese kalten Posten:^[1]

• laufende öffentliche Lasten, vor allem die Grundsteuer
• Wasserversorgung, einschließlich Grundgebühren und Miete für Wasserzähler
• Entwässerung, also Abwasser und Grundstücksentwässerung
• Aufzug: Betriebsstrom, Wartung, Prüfung und Reinigung
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Gartenpflege, auch von Spielplätzen
• Beleuchtung, also Allgemeinstrom für Außenlicht, Flure, Treppen und Keller
• Schornsteinreinigung, soweit sie nicht schon bei der Heizung erfasst ist
• Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
• Hauswart
• Gemeinschaftsantenne oder Verteilanlage, heute nur noch Betriebsstrom und Wartung; bei neuen Glasfasernetzen ein Bereitstellungsentgelt
• Einrichtungen für die Wäschepflege, etwa Gemeinschaftswaschmaschinen
• sonstige Betriebskosten, die von den übrigen Nummern nicht erfasst sind.^[1]

Ihr eigener Wohnungsstrom gehört nicht dazu. Den zahlen Sie in der Regel direkt an Ihren Stromanbieter. Zu den kalten Betriebskosten zählt nur der Allgemeinstrom für gemeinsam genutzte Flächen und Anlagen.

Was darf der Vermieter nicht umlegen?

Nicht zu den Betriebskosten gehören nach der Betriebskostenverordnung:^[1]

• Verwaltungskosten, also Kosten für Hausverwaltung, Buchhaltung und die eigene Verwaltungsarbeit des Vermieters,
• Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also Reparaturen an Dach, Fenstern, Leitungen oder Aufzug.^[1]

Beim Hauswart ist deshalb der Teil seiner Vergütung abzuziehen, der auf Reparaturen oder Verwaltung entfällt.^[1]

Auch Kabelgebühren sind seit Mitte 2024 nicht mehr umlagefähig. Das Entgelt für den Kabelanschluss und die Gebühren für die Kabelweitersendung durften nur noch bis zum 30. Juni 2024 über die Nebenkosten abgerechnet werden. Seitdem schließen Mieter ihren Fernsehanschluss selbst ab.^[1]

Muss ich kalte Nebenkosten immer zahlen?

Nein. Der Mieter trägt Betriebskosten nur, wenn die Vertragsparteien das vereinbart haben. Fehlt eine solche Vereinbarung, sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten. Üblich ist ein Verweis im Mietvertrag auf die Betriebskostenverordnung.^[2]

Die Betriebskosten können als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sein. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe verlangt werden. Bei einer Pauschale gibt es keine jährliche Abrechnung, bei Vorauszahlungen schon.^[2]

Verteilt werden die Kosten nach dem Schlüssel im Mietvertrag. Ist nichts vereinbart, gilt der Anteil Ihrer Wohnfläche an der Gesamtfläche. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch anfallen, etwa Wasser mit eigenen Zählern, sind nach Verbrauch umzulegen.^[2]

Welche gesetzlichen Regeln für Nebenkosten insgesamt gelten, erklärt unser Beitrag zur gesetzlichen Regelung der Nebenkosten.

Bis wann muss der Vermieter abrechnen?

Über Vorauszahlungen muss der Vermieter jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss Ihnen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.^[2]

Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang erheben. Vorher dürfen Sie die Belege einsehen. Außerdem gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Der Vermieter darf keine überhöhten Kosten verursachen und an Sie weitergeben.^[2]

Mehr zu Fristen, Verspätung und Verjährung finden Sie in unseren Beiträgen zu den Fristen der Nebenkostenabrechnung und zu Frist und Verjährung.

Was sind sonstige Betriebskosten?

Unter sonstige Betriebskosten fallen laufende Kosten im Sinne der Verordnung, die in keiner der anderen Nummern stehen. Welche Posten das sind, nennt die Verordnung nicht im Einzelnen.^[1]

Prüfen Sie deshalb, ob Ihr Mietvertrag die abgerechnete Position ausdrücklich aufführt. Ist sie dort nicht genannt oder handelt es sich um eine Reparatur, sollten Sie nachfragen, bevor Sie zahlen. Wer sich unsicher ist, ob alle vom Vermieter abgerechneten kalten Nebenkosten zulässig sind, sollte sich an einen Fachmann wenden und dort seine Fragen klären. Mieterschutzvereine sind diesbezüglich kompetente Ansprechpartner.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Zählt Strom zu den kalten Betriebskosten?

  Nur der Allgemeinstrom, also die Beleuchtung von Treppenhaus, Keller und Außenflächen sowie der Betriebsstrom von Aufzug oder Gemeinschaftsanlagen. Den Strom in Ihrer Wohnung zahlen Sie in der Regel direkt an Ihren Anbieter.

• Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und kalten Nebenkosten?

  Die Kaltmiete, auch Nettokaltmiete, ist die Miete ohne jede Nebenkosten. Kalte Nebenkosten sind die Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser. Kaltmiete und kalte Nebenkosten zusammen ergeben die Bruttokaltmiete.

• Gehört die Grundsteuer zu den kalten Nebenkosten?

  Ja. Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last des Grundstücks und steht an erster Stelle der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter darf sie umlegen, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht.

• Muss ich für den Aufzug zahlen, wenn ich im Erdgeschoss wohne?

  Die Aufzugskosten sind Betriebskosten und werden nach dem vereinbarten Schlüssel verteilt, meist nach Wohnfläche. Ob ein Mieter im Erdgeschoss davon ausgenommen werden muss, hängt vom Einzelfall und dem Mietvertrag ab; lassen Sie das bei Zweifeln von einem Mieterverein prüfen.

Quellen

1. Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung, BetrKV): § 1 · § 2
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 556 · § 556a