Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

§ 556 BGB: Wie die Nebenkosten gesetzlich geregelt sind

Nebenkosten muss ein Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag das vorsieht; § 556 BGB erlaubt eine solche Vereinbarung und begrenzt sie zugleich. Umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, über Vorauszahlungen muss er jährlich abrechnen.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 5 Min. Lesezeit

Was regelt § 556 BGB?

In § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) finden sich die Regelungen zu den Nebenkosten. In Abs. 1 heißt es, dass eine vertragliche Vereinbarung zur Übernahme von Nebenkosten durch den Mieter zulässig ist. Als Grundlage für die anrechenbaren Betriebskosten gelten die Vorschriften der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003.^[1]

Eine Änderung der o.g. Vorschriften zum Nachteil des Mieters ist gemäß § 556 Abs. 5 BGB unwirksam. Ältere Texte nennen dafür noch Absatz 4; dort steht heute das Recht auf Belegeinsicht.^[1]

Sind Betriebskosten und Nebenkosten dasselbe?

Im Alltag ja. Das Gesetz spricht von Betriebskosten und meint die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.^[1]

Kosten für Instandhaltungen und Reparaturen können dahingegen ebenso wenig wie beispielsweise Verwaltungskosten als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenverordnung nimmt beide ausdrücklich aus.^[2]

Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden?

Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 abschließend auf, was Betriebskosten sind:^[2]

• Grundsteuer und andere laufende öffentliche Lasten,
• Wasserversorgung und Entwässerung,
• Heizung und Warmwasser,
• Aufzug,
• Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
• Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
• Gartenpflege,
• Beleuchtung von Außenbereich und gemeinsam genutzten Räumen,
• Schornsteinreinigung,
• Sach- und Haftpflichtversicherung,
• Hauswart,
• Gemeinschaftsantenne, Breitband-Verteilanlage oder gebäudeinterne Glasfaser-Verteilanlage,
• Einrichtungen für die Wäschepflege,
• sonstige Betriebskosten.^[2]

Bei der Antenne und dem Breitbandnetz ist seit Mitte 2024 nur noch wenig umlagefähig, vor allem der Betriebsstrom. Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse durfte der Vermieter nur bis zum 30. Juni 2024 umlegen.^[2]

Welche dieser Kosten Sie tatsächlich zahlen, richtet sich nach dem Mietvertrag. Ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt für die Nummern 1 bis 16. Sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 müssen dagegen konkret vereinbart werden.^[3]

Muss der Mieter Nebenkosten zahlen?

Nur, wenn es vereinbart ist. Nach dem gesetzlichen Leitbild sind die Betriebskosten in der Miete enthalten, denn der Vermieter hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. § 556 Abs. 1 BGB lässt eine abweichende Vereinbarung zu.^[1][3]

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB können die Betriebskosten sowohl als Vorauszahlung in angemessener Höhe als auch als Pauschbetrag vereinbart werden.^[1]

Die Vorauszahlungen anpassen können Sie also auch selbst, etwa nach einem hohen Guthaben. Die Erklärung muss in Textform erfolgen, also lesbar, mit Ihrem Namen und auf einem dauerhaften Datenträger.^[1]

Wie werden die Nebenkosten auf die Mieter verteilt?

Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Kosten, die nach erfasstem Verbrauch oder erfasster Verursachung anfallen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der diesem Verbrauch Rechnung trägt. Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Eigentümergemeinschaft.^[1]

Für Heizung und Warmwasser aus zentralen Anlagen gilt die Heizkostenverordnung. Die Kosten sind zu mindestens 50 bis höchstens 70 Prozent nach dem Verbrauch zu verteilen, der Rest nach Fläche. Rechnet der Vermieter entgegen dieser Pflicht nicht verbrauchsabhängig ab, dürfen Sie Ihren Anteil um 15 Prozent kürzen.^[3]

Ist der Vermieter verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen?

Ja, wenn Vorauszahlungen vereinbart sind. Über die Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen, und dabei gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit: Umgelegt werden dürfen nur Kosten, die erforderlich und angemessen sind.^[1][3]

§ 556 Abs. 3 BGB regelt auch die Fristen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Danach kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen, es sei denn, er hat das Fristversäumnis nicht zu vertreten.^[1]

Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung dieser gegenüber dem Vermieter zu widersprechen; danach kann auch er keinen Widerspruch mehr einlegen, es sei denn, er hat das Fristversäumnis nicht selbst zu verantworten. Schriftform ist für den Widerspruch nicht vorgeschrieben, sollte aber aus Sicherheitsgründen gewählt werden.^[1]

Einzelheiten zu beiden Fristen stehen auf der Seite Fristen der Nebenkostenabrechnung. Mit der Verjährung, also der Frage, wie lange Nachforderungen und Guthaben durchsetzbar bleiben, befasst sich § 556 BGB nicht; sie richtet sich nach den allgemeinen Regeln, siehe Verjährung von Nachforderung und Guthaben.

Welche Form muss die Nebenkostenabrechnung haben?

Die jährliche Nebenkostenabrechnung muss nicht nur fristgerecht vom Vermieter an seine Mieter übermittelt werden, sondern auch eine gewisse Form aufweisen. Maßgebend ist vor allem der in § 259 BGB definierte Umfang der Rechenschaftspflicht: eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben.^[1]

So ist es in keinster Weise ausreichend, wenn der Eigentümer der Immobilie als Vermieter einen Aushang im Treppenhaus macht und seine Mieter auf diese Weise über die Nebenkostenabrechnung in Kenntnis setzt. Nach der Rechtsprechung hat die Abrechnung schriftlich und getrennt für jedes Mietverhältnis zu erfolgen. Unterschrieben sein muss sie nicht.^[3]

Inhaltlich braucht sie mindestens die Gesamtkosten je Kostenart, den Umlageschlüssel, die Berechnung Ihres Anteils und den Abzug Ihrer Vorauszahlungen. Fehlt eine dieser Angaben, gilt die Abrechnung als nicht erteilt.^[3]

Darf ich die Belege zur Abrechnung sehen?

Ja. Der Vermieter hat Ihnen auf Verlangen Einsicht in die Belege zu gewähren, die der Abrechnung zugrunde liegen. Er ist berechtigt, sie elektronisch bereitzustellen.^[1]

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Wann muss eine Nebenkostenabrechnung vorliegen?

  Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums, bei einem Abrechnungsjahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Bei einer Pauschale wird gar nicht abgerechnet.

• Wie hoch darf die Vorauszahlung für Nebenkosten sein?

  Eine feste Obergrenze gibt es nicht. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Nach jeder Abrechnung können Vermieter und Mieter sie auf eine angemessene Höhe anpassen.

• Was steht in der Betriebskostenverordnung?

  Sie bestimmt, was Betriebskosten sind, und zählt in 17 Nummern auf, welche Kosten dazugehören. Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung schließt sie aus.

• Gilt § 556 BGB auch für Gewerberäume?

  Nein. Die Vorschrift gehört zum Wohnraummietrecht und wird in § 578 BGB für Gewerberäume nicht in Bezug genommen. Dort gilt, was im Vertrag vereinbart ist, und eine verspätete Abrechnung schließt Nachforderungen nicht automatisch aus.

Auch interessant: Wohngeld und Nebenkosten

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 535 · § 556 · § 556a · § 560 · § 259
2. Betriebskostenverordnung (BetrKV): § 1 · § 2
3. Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz: Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht, Stand Juli 2025