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Verjähren Nebenkostenabrechnungen nach einer bestimmten Frist?

In den gängigen Mietverträgen wird der Mietzins in Kaltmiete und Nebenkosten aufgesplittet. Mit der Unterschrift verpflichtet sich der Mieter, je nach Vereinbarung, entweder zu einer monatlichen Abschlagszahlung oder zu einer Vorauszahlung dieser sogenannten Betriebskosten.

Im Falle einer vereinbarten Abschlagszahlung ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter bis zum 30. Juni des auf das Abrechnungsjahr folgenden Jahres eine detaillierte Aufstellung der anrechenbaren Nebenkosten zukommen zulassen. Darin enthalten sein muss sowohl der Aufteilungsschlüssel für die umlegbaren Betriebskosten als auch die genauen Angaben der mithilfe eines Verbrauchsmessers ermittelten Verbrauchsmengen von Heizung und Wasser sowie deren Einzelkosten. Wurde vertraglich eine Vorauszahlung der Nebenkosten vereinbart, so muss der Mieter spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes seine Betriebskostenabrechnung erhalten haben.

Verjährungsfristen der Nebenkostenabrechnung

Versäumt der Vermieter bei der Abschlagszahlung den 30. Juni des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres bzw. die Jahresfrist für die Zustellung der Nebenkostenabrechnung bei Vorauszahlung, so kann er dem Mieter keine über die geleisteten Zahlungen hinausgehenden Kosten mehr in Rechnung stellen.
Hat der Mieter fristgerecht seine Nebenkostenabrechnung erhalten, so hat er zwölf Monate Zeit, gegen die Gesamtabrechnung oder gegen Einzelpositionen Widerspruch einzulegen. Versäumt er diese Frist, gelten die Nebenkosten als anerkannt. Hat der Vermieter Nachforderungen geltend gemacht, so muss der Mieter den geforderten Betrag vollständig an den Vermieter abführen.

Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche im Mietrecht

Für Verbraucher, die es ganz genau wissen wollen, lohnt sich ein Blick in das in Deutschland geltende Mietrecht, um festzustellen, wie der Gesetzgeber zur Verjährung mietrechtlicher Ansprüche steht. Gemäß § 195 BGB beläuft sich die regelmäßige Verjährungsfrist, die unter anderem auch in Angelegenheiten rund um die Miete Anwendung findet, auf drei Jahre. In Zusammenhang mit den Nebenkosten kommt jedoch auch die Ausschlussfrist zum Tragen, die die Verjährungsfrist für die Nebenkostenabrechnung vorgibt. Falls es der Vermieter versäumt, eine ordnungsgemäße Abrechnung bis zum Ablauf des Folgejahres nach der betreffenden Periode zu erteilen, schließt § 556 BGB entsprechende Nachforderungen aus. In einem solchen Fall kann man sich als Mieter also freuen, weil die Nebenkostenabrechnung gewissermaßen verjährt ist und der Vermieter dem Mietrecht entsprechend keinen Anspruch mehr geltend machen kann.

Bis wann muss die Nebenkostenabrechnung erfolgt sein?

In Zusammenhang mit den Fristen für die Nebenkostenabrechnung stellt sich zunächst die Frage, bis wann diese erfolgen muss. Nicht wenige Mieter/innen fürchten jedes Jahr aufs Neue hohe Nachforderungen und sitzen daher gewissermaßen auf heißen Kohlen bis sie die Nebenkostenabrechnung in den Händen halten und die Zahlen schwarz auf weiß sehen. Mitunter scheint das Warten kein Ende zu nehmen, da sich der Vermieter einfach nicht rührt. In einem solchen Fall sollte man als Mieter Ruhe bewahren, denn möglicherweise versäumt der Vermieter die Frist, so dass die Nebenkostenabrechnung zwischenzeitlich verjährt. Insbesondere in Fällen, in denen man von einer Nachzahlung ausgeht, kann dies von Vorteil sein. Grundsätzlich stellt sich aber immer die Frage, bis wann die Nebenkostenabrechnung da sein muss. Die rechtsverbindliche Antwort liefert § 556 Absatz 3 BGB. Darin heißt es, dass die jährliche Abrechnung der Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Konkret bedeutet dies, dass nach Ende des Abrechnungszeitraums maximal ein Jahr bis zur Abrechnung vergehen darf. Wer als Mieter eine Rückzahlung erwartet, kann den Vermieter dann auch zwingen, eine Nebenkostenabrechnung innerhalb dieser Frist vorzunehmen.

Welche Fristen gelten für den Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung?

Hat man die Nebenkostenabrechnung fristgerecht erhalten, kann es sein, dass man mit dem Inhalt nicht einverstanden ist und dahinter Fehler vermutet. In einem solchen Fall ist es ratsam, Widerspruch einzulegen und die Nebenkostenabrechnung prüfen zu lassen. Dabei ist in besonderem Maße auf die Widerspruchsfrist für Mieter zu achten, die sich aus § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB ergibt. Der Mieter hat demnach zwölf Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung Zeit, sich gegen diese zur Wehr zu setzen. Nach einem Jahr gilt die Abrechnung dann als akzeptiert, so dass ein späterer Widerspruch nicht mehr erfolgen kann.