Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Nebenkosten im Mietvertrag: Was enthalten ist und was vereinbart sein muss

Nebenkosten muss ein Mieter nur zahlen, wenn der Mietvertrag das vereinbart, und dann nur für Betriebskosten aus dem Katalog der Betriebskostenverordnung. Ohne Vereinbarung trägt der Vermieter die laufenden Kosten des Hauses selbst, Verwaltung und Reparaturen darf er nie als Nebenkosten abrechnen.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 7 Min. Lesezeit

Was sind Nebenkosten bei der Miete?

Wer in einem Mietverhältnis lebt, hat sich bei Abschluss des Mietvertrags meistens zur Zahlung von Nebenkosten verpflichtet. Dabei handelt es sich um Aufwendungen, die der Vermieter vollständig oder teilweise auf den Mieter überträgt; rein theoretisch müsste ein Mieter keinerlei Nebenkosten zahlen. Denn nach dem Gesetz hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, solange nichts anderes vereinbart ist.^[1]

Das Gesetz spricht nicht von Nebenkosten, sondern von Betriebskosten. Das sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen. Welche Kosten dazugehören, legt seit 2004 die Betriebskostenverordnung fest. Die früher maßgebliche II. Berechnungsverordnung ist dafür nicht mehr die Grundlage.^[2]

Zulässig als Nebenkosten sind nur die vom Gesetz gestatteten Betriebskosten, wenn deren Zahlung im Vertrag ausdrücklich als Zusatzkosten zur Grundmiete vereinbart wurde und diese Kosten auch nachweislich angefallen sind. Die Einzelheiten zu § 556 BGB, zu Umlageschlüsseln und zur Belegeinsicht erklärt die Seite Nebenkosten: gesetzliche Regelung.

Was ist in den Nebenkosten enthalten?

Die Betriebskostenverordnung zählt 17 Positionen auf. Nur diese darf der Vermieter umlegen, und nur die, die im Mietvertrag vereinbart sind.^[2]

Grundsätzlich wird zwischen verbrauchsabhängigen, den warmen Betriebskosten, und den verbrauchsunabhängigen, den kalten Betriebskosten, unterschieden. Welche kalten Posten im Einzelnen zu zahlen sind, zeigt die Seite Welche kalten Nebenkosten müssen bezahlt werden?

Was ist nicht in den Nebenkosten enthalten?

Zwei Kostenarten schließt die Verordnung ausdrücklich aus: die Verwaltungskosten, also etwa die Hausverwaltung, die Aufsicht und die eigene Verwaltungsarbeit des Vermieters, und die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, die anfallen, um Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterung zu beseitigen. Reparaturen am Haus zahlt deshalb der Vermieter aus der Miete, nicht der Mieter über die Nebenkosten.^[2]

Auch der Strom für Ihre Wohnung gehört nicht dazu. Umlegbar ist nur der Strom für die Außenbeleuchtung und die gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Flure, Treppen und Keller.^[2]

Die Kosten eines Kabelanschlusses durfte der Vermieter nur bis zum 30. Juni 2024 als Betriebskosten abrechnen. Seitdem sind nur noch der Betriebsstrom und die Wartung der Anlage umlegbar.^[2]

Wie werden Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart?

Die Nebenkosten sind im Mietvertrag vereinbart; in der Praxis existieren zwei Varianten: Entweder wird der Mietvertrag mit einer sogenannten Warm- oder Bruttomiete abgeschlossen oder gesplittet in Kaltmiete zuzüglich Nebenkosten. Bei der gesplitteten Miete können die Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.^[1]

Der gängige Mietvertrag enthält die Splittung Kaltmiete und Nebenkosten. Hierbei zahlt der Mieter monatlich einen Abschlag, dessen Höhe sich an der Vergangenheit orientiert. Am Ende der Abrechnungsperiode werden die tatsächlich angefallenen Kosten ermittelt und dem Mieter in Rechnung gestellt. Lagen die Verbrauchskosten unter den Vorauszahlungen, so kann der Mieter sein Guthaben vom Vermieter zurückfordern. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums bei Ihnen sein.^[1]

Wann diese Frist genau abläuft und was bei verspäteter Abrechnung gilt, erklären die Seiten Fristen der Nebenkostenabrechnung und Nebenkosten: Frist und Verjährung. Was sonst in den Vertrag gehört, steht auf der Seite Mietvertrag.

Mietvertrag ohne Nebenkosten: Was gilt bei einer Warmmiete?

Bei der Warmmiete sind im Mietzins bereits alle Nebenkosten enthalten. Eine Nebenkostenabrechnung gibt es dann nicht, und der Mieter kann nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet werden. Da das Kostenrisiko allein beim Vermieter liegt, sind diese Bruttomieten in der Regel so ausgelegt, dass der Vermieter keine finanziellen Nachteile hat.

Eine Ausnahme gilt für die Heizkosten. Die Heizkostenverordnung geht vertraglichen Vereinbarungen vor. Wer eine zentrale Heizung im Mehrfamilienhaus nutzt, bekommt die Heizkosten deshalb auch bei einer vereinbarten Warmmiete nach Verbrauch abgerechnet. Nicht gilt das nur in Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt.

Wie werden Heizkosten und kalte Nebenkosten verteilt?

Die warmen Betriebskosten werden in der Regel mithilfe entsprechender Verbrauchsmesser ermittelt und dem Mieter in Rechnung gestellt. Von den Kosten der zentralen Heizung sind mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen, der Rest nach der Wohn- oder Nutzfläche. Eine feste Aufteilung je zur Hälfte, wie sie oft genannt wird, schreibt die Verordnung nicht vor.

Bei den kalten Betriebskosten erfolgt die Berechnung in den meisten Fällen nach einem Verteilerschlüssel. Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, gilt der Anteil der Wohnfläche. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, etwa Wasser mit eigenem Zähler, sind nach dem Verbrauch umzulegen.^[1]

Kann man den Strom- oder Gasanbieter als Mieter selbst wählen?

Auch wenn in einem Mietvertrag Nebenkosten vereinbart wurden, ist der Mieter bei einzelnen Positionen in der Wahl des Anbieters frei. Energielieferungen sind in den seltensten Fällen Bestandteil der Nebenkosten, sodass dem Mieter die Wahl seines Energieanbieters selbst überlassen bleibt. Den Stromvertrag für die Wohnung schließen Sie selbst ab und können ihn wechseln. Beim Gas gilt das, wenn Ihre Wohnung eine eigene Gasetagenheizung mit eigenem Zähler hat. Wird das Haus zentral beheizt, kauft der Vermieter den Brennstoff ein und rechnet ihn über die Heizkosten ab.^[2]

Kein Mitspracherecht bei der Wahl des Anbieters hat der Mieter bei der Wasserversorgung, da diese das gesamte Haus betrifft, bei der Haus- und Gartenpflege, der Schornsteinreinigung, den Versicherungen und den übrigen Betriebskosten, die der Vermieter für das ganze Haus beauftragt. Er muss dabei aber den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten.^[1]

Muss der Vermieter einen Energieausweis vorlegen?

Der Energieausweis ist ein Dokument, das die energetischen Werte eines Gebäudes ausweist. Er beruht heute auf dem Gebäudeenergiegesetz, das die frühere Energieeinsparverordnung abgelöst hat. Soll eine Wohnung vermietet werden, muss ein Energieausweis vorliegen. Der Vermieter oder Makler muss ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen, auch als Aushang, und dem neuen Mieter nach Abschluss des Mietvertrags eine Kopie übergeben.^[3]

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre, nicht fünf, wie früher oft zu lesen war. Es gibt ihn als Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Der errechnete Energiebedarf findet sich im Bedarfsausweis, während die Energieverbrauchskennwerte im Verbrauchsausweis nachzulesen sind. Der Ausweis dient ausschließlich der Information und soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.^[3]

Die Heizkosten Ihrer künftigen Wohnung lassen sich daraus nur grob abschätzen, denn die Werte lassen keinen genauen Rückschluss auf die tatsächlichen Energiekosten zu. Aussagekräftiger ist eine Nebenkostenabrechnung des Vormieters, die Sie beim Vermieter erfragen können.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Muss man bei einem mündlichen Mietvertrag Nebenkosten zahlen?

  Nur, wenn Sie das mündlich vereinbart haben. Ein Mietvertrag braucht keine Schriftform, eine Vereinbarung über Betriebskosten ist auch mündlich wirksam. Im Streit muss aber der Vermieter beweisen, dass sie getroffen wurde.

• Darf der Vermieter die Vorauszahlung für Nebenkosten erhöhen?

  Ja, nach einer Abrechnung auf eine angemessene Höhe, und zwar durch eine Erklärung in Textform. Umgekehrt dürfen auch Sie die Vorauszahlung senken, wenn die Abrechnung ein deutliches Guthaben ergibt.

• Sind Kabelgebühren noch Nebenkosten?

  Nein. Seit dem 1. Juli 2024 darf der Vermieter die Gebühren für den Kabelanschluss nicht mehr über die Betriebskosten abrechnen. Wollen Sie weiter Kabelfernsehen, schließen Sie selbst einen Vertrag mit einem Anbieter.

• Gehört die Hausverwaltung zu den Nebenkosten?

  Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen in einem Wohnraummietvertrag nicht auf den Mieter umgelegt werden, auch nicht als sonstige Betriebskosten.

Auch interessant: Wohngeld: Welche Nebenkosten zählen?

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 535 · § 556 · § 556a · § 560
2. Betriebskostenverordnung (BetrKV): § 1 · § 2
3. Gebäudeenergiegesetz (GEG): § 79 · § 80