Baurecht Ratgeber · Stand Oktober 2026
Bauabnahme: Ablauf, Mängelvorbehalt und rechtliche Folgen
Die Abnahme ist der wichtigste Termin am Bau: Mit ihr wird die Vergütung fällig, die Gefahr geht auf den Bauherrn über und die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche beginnt. Bekannte Mängel müssen Sie bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten, sonst verlieren Sie wichtige Rechte.[1]
Geprüft am 04.10.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 1 Quellen · 4 Min. Lesezeit
Was bedeutet die Bauabnahme rechtlich?
Mit der Abnahme erklärt der Bauherr, dass er die Leistung als im Wesentlichen vertragsgerecht anerkennt. Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Wegen unwesentlicher Mängel kann er die Abnahme nicht verweigern.[1]
Die Abnahme hat weitreichende Folgen:
- Die Vergütung wird fällig, beim Bauvertrag zusammen mit einer prüffähigen Schlussrechnung.
- Die Gefahr geht über: Bis zur Abnahme trägt der Unternehmer das Risiko, dass das Werk zerstört oder beschädigt wird.
- Die Verjährung der Mängelansprüche beginnt.[1]
Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass sein Werk mangelfrei ist. Danach muss der Bauherr Mängel beweisen. Auch deshalb ist ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll so wichtig.
Wie läuft die Abnahme ab?
Üblich ist eine förmliche Abnahme: Bauherr und Unternehmer begehen den Bau gemeinsam und halten das Ergebnis in einem Protokoll fest, das beide unterschreiben. Darin stehen festgestellte Mängel, vorbehaltene Rechte und Fristen für die Beseitigung.
Ziehen Sie zur Abnahme eines Hauses möglichst einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu. Viele Mängel, etwa an Abdichtungen oder der Dämmung, erkennt ein Laie nicht.
Verweigern Sie die Abnahme unter Angabe von Mängeln, müssen Sie auf Verlangen des Unternehmers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustands mitwirken. Bleiben Sie dem Termin fern, kann der Unternehmer den Zustand einseitig feststellen. Ist ein offenkundiger Mangel darin nicht vermerkt, wird vermutet, dass er erst später entstanden ist und Sie ihn zu vertreten haben.[1]
Wann gilt ein Bau als abgenommen?
Auch ohne ausdrückliche Erklärung kann die Abnahme eintreten. Als abgenommen gilt ein Werk, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller sie nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert hat.[1]
Verbraucher sind dabei geschützt: Die Wirkung tritt nur ein, wenn der Unternehmer sie zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform auf die Folgen hingewiesen hat.[1]
Beispiel: Die Firma meldet Frau N. die Fertigstellung ihres Anbaus und setzt ihr per E-Mail eine Frist von zwei Wochen zur Abnahme, mit dem Hinweis, dass der Anbau sonst als abgenommen gilt.
Frau N. antwortet innerhalb der Frist, sie verweigere die Abnahme, weil im Bad die Fliesen hohl liegen. Damit tritt die Abnahme nicht ein, auch wenn sich später herausstellt, dass der Mangel geringfügig ist.[1]
Haben Sie einen Vertrag nach der VOB/B geschlossen, gelten dort eigene Abnahmeregeln, etwa eine Abnahme durch Ingebrauchnahme.
Warum muss ich Mängel bei der Abnahme vorbehalten?
Nehmen Sie ein mangelhaftes Werk ab, obwohl Sie den Mangel kennen, stehen Ihnen die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung nur zu, wenn Sie sich diese Rechte bei der Abnahme vorbehalten.[1] Nur der Schadensersatz bleibt erhalten. Notieren Sie deshalb jeden bekannten Mangel im Protokoll mit dem Zusatz, dass Sie sich alle Rechte vorbehalten.
Wegen eines Mangels dürfen Sie nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Kosten für die Beseitigung. Ist eine Frist zur Nacherfüllung erfolglos abgelaufen, können Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und die Kosten verlangen, auf Wunsch auch als Vorschuss.[1]
Wie lange kann ich nach der Abnahme Mängel geltend machen?
Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren in fünf Jahren, bei sonstigen Werken wie einer Reparatur in zwei Jahren. Die Frist beginnt mit der Abnahme. Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, gilt die regelmäßige Verjährung, beim Bauwerk aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre.[1]
Bei VOB/B-Verträgen beträgt die Frist für Bauwerke vier Jahre, wenn nichts anderes vereinbart ist. Lassen Sie den Bau vor Ablauf der Frist noch einmal von einem Sachverständigen begutachten. Wie der Vertrag zuvor gestaltet sein sollte, lesen Sie unter Bauvertrag.
Wer ist zuständig?
Klagen auf Werklohn oder Mängelbeseitigung gehören bis 10.000 Euro Streitwert vor das Amtsgericht, darüber vor das Landgericht. Zur Beweissicherung kann ein selbständiges Beweisverfahren beantragt werden.
Landgerichte in DeutschlandHäufige Fragen
- Ist der Einzug ins Haus schon eine Abnahme?
Der Einzug kann je nach Umständen als stillschweigende Abnahme gewertet werden. Wer Mängel sieht, sollte deshalb vor dem Einzug ausdrücklich erklären, dass er nicht abnimmt, oder eine förmliche Abnahme mit Vorbehalten durchführen.
- Darf ich die Abnahme wegen kleiner Mängel verweigern?
Nein. Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden. Diese Mängel halten Sie im Protokoll fest und behalten sich Ihre Rechte vor.
- Was ist eine Teilabnahme?
Bei vereinbarter Abnahme in Teilen wird jeder Abschnitt gesondert abgenommen, und die Vergütung für diesen Teil wird mit dessen Abnahme fällig.
- Wie viel darf ich bei Mängeln einbehalten?
In der Regel das Doppelte der voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung.
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Quellen
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