Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Ablösevereinbarung: Was Nachmieter für Küche und Möbel zahlen müssen

Eine Ablösevereinbarung über Küche, Möbel oder andere Einrichtung ist erlaubt, eine Zahlung nur dafür, dass der Vormieter auszieht, dagegen unwirksam. Auch bei der Ablöse ist die Preisabrede unwirksam, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Sachen steht.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 7 Min. Lesezeit

Was ist eine Ablösevereinbarung?

Oftmals suchen Mieter bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses nach einem Nachmieter, den sie dem Vermieter vorschlagen können. Häufig strebt der Vormieter im Zuge dessen eine Ablösevereinbarung an, weil er Bodenbeläge oder Möbel in der Wohnung belassen und dafür eine Ablöse erhalten möchte. So schließen der Vormieter und der Nachmieter einen Kaufvertrag in Form einer Ablösevereinbarung.

Dies geschieht beispielsweise bei der Übernahme einer Einbauküche beim Umzug in eine Mietwohnung. Nicht selten kommt es vor, dass für verschlissene Möbel unangemessen hohe Preise gefordert werden.

Grundsätzlich sind Ablösevereinbarungen zulässig. Zumeist wird hierüber eine vertragliche Vereinbarung getroffen, ein Kaufvertrag, dessen Abschluss aus Beweisgründen durchaus sinnvoll ist. Das Gesetz erfasst dabei jeden Vertrag, mit dem sich ein Wohnungssuchender im Zusammenhang mit dem Mietvertrag verpflichtet, eine Einrichtung oder ein Inventarstück vom Vermieter oder vom bisherigen Mieter zu kaufen.^[1]

Auf den ersten Blick erscheint eine Übernahme von Einrichtungsgegenständen für beide Parteien als Win-Win-Situation, denn der Vormieter muss sich nicht um den Abbau kümmern und erhält zudem einen gewissen Betrag, während der Nachmieter in keine vollkommen leere Wohnung ziehen muss.

Was ist eine Abstandszahlung und ist sie erlaubt?

Eine Abstandszahlung im engeren Sinn ist Geld, das der Nachmieter nur dafür zahlt, dass der bisherige Mieter die Wohnung räumt. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam, egal ob das Geld an den Vormieter, den Vermieter oder einen Dritten fließen soll.^[1]

Eine Ausnahme gilt für Umzugskosten: Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, dürfen Sie ihm erstatten. Lassen Sie sich dafür Belege zeigen, etwa die Rechnung der Umzugsfirma.^[1]

Im Alltag wird das Wort Abstandszahlung oft auch für die Ablöse von Möbeln verwendet. Rechtlich ist das ein Unterschied: Zahlen Sie für die Übernahme von Sachen oder für Renovierungsarbeiten des Vormieters, liegt keine verbotene Abstandsvereinbarung vor. Dann gilt die Preisgrenze für die Ablöse.

Muss man als Nachmieter Möbel vom Vormieter übernehmen?

Wer als Nachmieter eine Wohnung übernimmt, hat oftmals bessere Karten bei der Wohnungssuche. Der Vormieter kann dem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen und nutzt die Gelegenheit vielfach, um Teile seines Inventars in der Wohnung belassen zu können. Dass der Vormieter diese Sachen dem Nachmieter in Rechnung stellt, ist absolut legitim, schließlich will er sein Hab und Gut nicht unbedingt verschenken.

Grundsätzlich wird der Mietvertrag aber unabhängig von der Ablösevereinbarung geschlossen, so dass der Nachmieter nicht dazu verpflichtet ist, die betreffenden Dinge zu übernehmen. Erklärt man sich dazu aber nicht bereit, wird man seitens des Vormieters wahrscheinlich nicht als Nachmieter vorgeschlagen. Vor allem wegen der vielerorts vorherrschenden Wohnungsnot befindet man sich als Mietinteressent in einer Zwickmühle und muss abwägen.

Das Gesetz schützt Sie dabei in einem Punkt: Ein Vertrag über den Kauf von Einrichtung, den Sie im Zusammenhang mit dem Mietvertrag schließen, gilt im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Mietvertrag zustande kommt. Bekommen Sie die Wohnung nicht, müssen Sie die Küche nicht kaufen.^[1]

Wie hoch darf die Ablöse für Küche und Möbel sein?

Allerdings darf die Ablösevereinbarung nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum tatsächlichen Wert der übernommenen Gegenstände stehen. Die Vereinbarung über das Entgelt ist dann unwirksam, soweit der Preis überhöht ist.^[1]

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist das der Fall, wenn der Preis des übernommenen Gegenstandes mehr als 50 Prozent über seinem tatsächlichen Wert liegt (Urteil vom 23.04.1997, VIII ZR 212/96). Maßgeblich ist der objektive Wert der Sachen, nicht der frühere Neupreis. Möbel, Küchengeräte und Unterhaltungselektronik verlieren schnell an Wert. Die Preisabrede fällt dabei nicht ganz weg, sondern bleibt mit dem rechtlich unbedenklichen Teil bestehen.

Später folgt dann aber mitunter das böse Erwachen. Die Abstandszahlung erscheint angesichts des übernommenen Mobiliars überhöht zu sein. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich immer, Fotos von der übernommenen Einrichtung anzufertigen und ihren Zustand möglichst exakt zu dokumentieren. Heben Sie auch Anzeigen für vergleichbare gebrauchte Küchen oder Möbel auf, sie helfen bei der Bewertung.

Zu viel Ablöse gezahlt: Wie bekomme ich das Geld zurück?

Haben Sie auf Grund einer unwirksamen Vereinbarung gezahlt, also für einen bloßen Abstand oder einen überhöhten Preis, können Sie das Geld nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückfordern. Dass Sie selbst an der verbotenen Vereinbarung mitgewirkt haben, steht der Rückforderung nicht entgegen.^[1]

Der Rückzahlungsanspruch verjährt in drei Jahren. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie von den Umständen und der Person des Vormieters Kenntnis erlangt haben.^[2]

Fordern Sie den Vormieter schriftlich zur Rückzahlung auf, nennen Sie den Betrag und setzen Sie eine Frist. Zahlt er nicht, bleibt die Klage. Je nach Höhe des Betrags ist dafür das Amtsgericht oder das Landgericht zuständig.

Was gehört in den Vertrag über die Möbelübernahme?

Eine feste Vorlage schreibt das Gesetz nicht vor. Schriftlich lässt sich der Kauf aber besser beweisen. Diese Punkte gehören hinein:

• Namen und Anschriften von Vormieter und Nachmieter sowie die Anschrift der Wohnung,
• eine genaue Liste der Gegenstände, bei der Küche mit Geräten, Marke und Alter,
• der Zustand der Sachen, am besten mit Fotos als Anlage,
• der Preis, aufgeteilt auf die einzelnen Gegenstände,
• die Bedingung, dass der Kauf nur gilt, wenn Ihr Mietvertrag zustande kommt,
• wann gezahlt wird und wann die Sachen übergeben werden,
• Datum und Unterschriften.

Zahlen Sie möglichst erst, wenn der Mietvertrag unterschrieben ist und Sie die Schlüssel haben. Bar gezahlte Beträge lassen Sie sich quittieren.

Wann sollten Mieter eine Ablösevereinbarung mit dem Vermieter treffen?

Die meisten Menschen kennen Ablösevereinbarungen vor allem für den Fall, dass der Mieter einer Wohnung einen Nachmieter sucht und diesem einen Teil des Mobiliars gegen Ablöse überlässt. Es besteht aber auch die Möglichkeit, als Mieter eine Ablösevereinbarung mit dem Vermieter zu treffen. Dies gilt vor allem dann, wenn man die Wohnung auf eigene Kosten modernisieren möchte.

Das Gesetz gibt dafür den Rahmen vor. Der Mieter darf eine Einrichtung, mit der er die Wohnung versehen hat, beim Auszug wieder wegnehmen. Der Vermieter kann das abwenden, indem er eine angemessene Entschädigung zahlt, es sei denn, der Mieter hat ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme. Eine Vereinbarung, die das Wegnahmerecht ausschließt, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist.^[2]

Achten Sie auf die Frist: Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses.^[2]

Zugleich ist es durchaus legitim, dass der Mieter beim Auszug auf eine Ablöse seitens des Vermieters setzt, weil er für eine Wertsteigerung der Immobilie gesorgt hat. Damit es im Ernstfall zu keinen Schwierigkeiten kommt, sollten die betreffenden Details vorab geklärt und schriftlich vereinbart werden. Dazu gehört auch, ob die Einbauten beim Auszug bleiben dürfen oder entfernt werden müssen. Mehr zum Mietvertrag und seinen Regeln finden Sie in unserer Übersicht zum Mietvertrag.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Wann ist die Ablöse für die Küche fällig?

  Das bestimmt Ihr Vertrag. Ohne eigene Regel gilt der Kauf im Zweifel erst, wenn der Mietvertrag zustande gekommen ist. Vereinbaren Sie am besten Zahlung bei Übergabe der Wohnung und der Küche.

• Der Nachmieter will die Ablöse nicht zahlen. Was kann der Vormieter tun?

  Ist der Mietvertrag zustande gekommen und der Preis nicht überhöht, muss der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zahlen und die Sachen abnehmen. Der Vormieter kann ihn dann mahnen und notfalls einklagen. Scheitert der Mietvertrag, besteht im Zweifel keine Zahlungspflicht.

• Kann der Vermieter verlangen, dass ich die Küche des Vormieters übernehme?

  Er kann den Mietvertrag davon abhängig machen, dass Sie Einrichtung kaufen. Auch dann gilt aber die Preisgrenze: Steht der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert, ist die Preisabrede insoweit unwirksam.

• Gelten die Regeln auch für Gewerberäume?

  Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung gilt für Wohnräume. Dazu zählen auch Geschäftsräume, die wegen ihres räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs zusammen mit einer Wohnung vermietet werden. Für reine Gewerberäume gilt es nicht.

• Darf der Vormieter Geld für Renovierungsarbeiten verlangen?

  Ja, das ist keine verbotene Abstandszahlung. Der Preis darf aber nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Arbeiten stehen. Sonst ist die Vereinbarung über das Entgelt insoweit unwirksam.

Quellen

1. Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG): § 4a · § 5 · § 1
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 195 · § 199 · § 539 · § 548 · § 552