Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Kein Mietvertrag: Welches Recht gilt beim Wohnen ohne schriftlichen Vertrag?

Auch ohne schriftlichen Vertrag besteht ein wirksamer Mietvertrag, wenn Sie sich mit dem Vermieter über die Wohnung und die Miete einig sind, sei es mündlich oder durch Einzug und Zahlung. Dann gilt das Mietrecht des BGB mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von knapp drei Monaten und dem Kündigungsschutz für Mieter.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 8 Min. Lesezeit

Gilt ein Mietverhältnis ohne schriftlichen Mietvertrag?

Mit Wohnen ohne Mietvertrag ist eigentlich das Wohnen in einer Mietwohnung ohne einen schriftlichen Mietvertrag gemeint. Mietverträge können in unterschiedlicher Art und Weise geschlossen werden: schriftlich, notariell beurkundet und mündlich. In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Mietwohnung zur Nutzung zu überlassen. Der Mieter zahlt dafür die vereinbarte Miete.^[1]

Für die Gültigkeit eines Vertrags spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob dieser schriftlich oder mündlich geschlossen wurde. Dies gilt ebenfalls für den Mietvertrag, der demnach nicht zwingend der Schriftform bedarf. Hier einigen sich Mieter und Vermieter lediglich über die Gebrauchsüberlassung der Wohnung sowie den zu entrichtenden monatlichen Mietzins. Auch solche mündlich getroffenen Abreden sind rechtlich ein Mietvertrag, sodass auch hier die im Bürgerlichen Gesetzbuch niedergeschriebenen Bestimmungen über das Mietrecht Anwendung finden.

Eine Besonderheit gilt, wenn mündlich eine feste Laufzeit von mehr als einem Jahr vereinbart wurde: Dann gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Gekündigt werden kann er frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Wohnung.^[1]

Gibt es beim Wohnen ohne Mietvertrag ein Gewohnheitsrecht?

Auf ein Gewohnheitsrecht kommt es nicht an. Wer mit Zustimmung des Eigentümers einzieht und regelmäßig Miete zahlt, hat einen Mietvertrag, auch wenn nie etwas unterschrieben wurde. Das Wohnen ohne Mietvertrag bewegt sich keineswegs im rechtslosen Raum, wie dies mitunter den Anschein hat.^[1]

Anders ist es, wenn Sie ohne jede Gegenleistung wohnen, etwa in der Wohnung von Verwandten. Das ist rechtlich eine Leihe: Der Eigentümer gestattet den Gebrauch unentgeltlich. Ist keine Dauer bestimmt und ergibt sie sich auch nicht aus dem Zweck, kann er die Wohnung jederzeit zurückfordern. Der Kündigungsschutz des Mietrechts gilt dann nicht.^[1]

Für juristische Laien kann es in einem solchen Fall aber schwierig sein, die Rechte und Pflichten, die sich aus dem mündlich vereinbarten Mietverhältnis ergeben, zu überblicken. Entscheidend ist, was Sie tatsächlich vereinbart haben und wie Sie es belegen können, etwa durch Überweisungen, Nachrichten oder Zeugen.

Welche Kündigungsfrist gilt, wenn kein Mietvertrag vorhanden ist?

Insbesondere die Kündigungsfristen werfen beim Wohnen ohne Mietvertrag immer wieder Fragen auf. So stellt man sich die Frage, welche Kündigungsfrist gilt, wenn man das Mietverhältnis selbst beenden will oder die Kündigung vom Vermieter erhält. Liegt kein Mietvertrag vor, der auf diesen Aspekt eingeht, gibt das im BGB definierte Mietrecht die Fristen vor. Die Fristen der ordentlichen Kündigung ergeben sich aus § 573c BGB.^[1]

Demnach kann der Vermieter seinem Mieter bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Diese Kündigungsfrist gilt auch gleichermaßen für den Mieter. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate. Für den Mieter bleibt es immer bei der kurzen Frist.^[1]

Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden, also auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst nur mündlich geschlossen wurde.^[1]

Welche Rechte hat der Vermieter ohne Mietvertrag?

Der Vermieter kann die vereinbarte Miete verlangen. Sie ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen.^[1]

Kündigen darf der Vermieter nur, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Das liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, zum Beispiel keine Miete zahlt, oder wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Die Gründe muss er im Kündigungsschreiben angeben. Eine Kündigung, nur um eine höhere Miete zu erzielen, ist ausgeschlossen.^[1]

Einen Mieter ohne Mietvertrag einfach hinauszuwerfen, die Schlösser zu tauschen oder die Sachen vor die Tür zu stellen, ist verbotene Eigenmacht. Zieht der Mieter nach einer wirksamen Kündigung nicht aus, muss der Vermieter auf Räumung klagen.^[1]

Eine Ausnahme vom Kündigungsschutz gilt für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung, die der Vermieter selbst bewohnt, wenn es nicht einer Familie oder einem dauerhaften gemeinsamen Haushalt überlassen ist. Hier ist kein Kündigungsgrund nötig, und die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ende dieses Monats zulässig.^[1]

Nebenkosten und Kaution ohne Mietvertrag

Was ist mit den Nebenkosten, wenn kein Mietvertrag vorhanden ist? Diese Fragen stellen sich viele Menschen immer wieder. Besteht ein Mietverhältnis ohne schriftlichen Mietvertrag, lohnt sich ein Blick ins Gesetz. Aus § 556 BGB geht hervor, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Vermieter machen von dieser Möglichkeit üblicherweise Gebrauch, indem sie entsprechende Klauseln in den Mietvertrag integrieren. Da ein Mietvertrag auch in mündlicher Form geschlossen werden kann, können entsprechende Vereinbarungen ebenfalls durch Absprachen getroffen werden. So kann der Vermieter mit dem Mieter bei dessen Einzug mündlich vereinbaren, dass die Nebenkosten durch den Mieter zu übernehmen sind.^[1]

Für den Fall, dass kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt und auch mündlich nichts bezüglich der Nebenkosten vereinbart wurde, muss der Vermieter die Nebenkosten zahlen. Er trägt die Lasten, die auf der Wohnung ruhen. Eine Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung schulden Sie dann nicht.^[1]

Wurden monatliche Vorauszahlungen vereinbart, muss der Vermieter darüber jährlich abrechnen. Welche Fristen dafür gelten, steht unter Fristen der Nebenkostenabrechnung.^[1]

Eine Kaution schulden Sie ebenfalls nur, wenn sie vereinbart wurde. Sie darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten betragen, und Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Einzelheiten stehen unter Mietkaution.^[1]

Kein Mietvertrag: Ist eine Renovierung bei Auszug erforderlich?

Ist kein Mietvertrag vorhanden, herrscht zuweilen eine mehr oder weniger große Unsicherheit. Dies betrifft unter anderem auch das Thema Renovierung bei Auszug, das ohnehin immer wieder aufs Neue großes Konfliktpotenzial birgt. Grundsätzlich gilt ohne individuelle Vereinbarungen die gesetzliche Regelung, die die Mieter im Allgemeinen begünstigt. So liegen Schönheitsreparaturen an der Mietsache in der Verantwortung des Vermieters, sofern zwischen Mieter und Vermieter nichts anderes vereinbart wurde. Er muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.^[1]

Der Mieter nutzt die Mietsache zwar gewissermaßen ab, doch durch die Mietzahlungen ist dies bereits abgegolten. Insbesondere § 538 BGB unterstützt den Mieter, denn darin legt der deutsche Gesetzgeber fest, dass Verschlechterungen oder Veränderungen an der Mietsache, die auf einen vertragsgemäßen Gebrauch ebendieser zurückzuführen sind, nicht zu Lasten des Mieters gehen.^[1]

Diese Regel deckt nur die normale Abnutzung. Schäden, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen, fallen nicht darunter. Mehr dazu unter Renovierungspflicht des Mieters.

Kein Mietvertrag: Was sollten Sie jetzt tun?

• Halten Sie fest, was vereinbart wurde: Miete, Nebenkosten, Einzugsdatum, Kaution. Eine kurze schriftliche Bestätigung, die beide unterschreiben, beugt Streit vor.
• Zahlen Sie die Miete per Überweisung mit Verwendungszweck. So lässt sich das Mietverhältnis später belegen.
• Melden Sie sich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug bei der Meldebehörde an. Dafür braucht es keinen Mietvertrag. Der Vermieter muss Ihnen aber den Einzug schriftlich bestätigen.^[2]
• Verweigert der Vermieter die Bestätigung, teilen Sie das der Meldebehörde unverzüglich mit.^[2]
• Kündigen Sie nur schriftlich mit Unterschrift und sorgen Sie für einen Zugangsnachweis, etwa durch Übergabe vor Zeugen.^[1]

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Ist ein Mietvertrag ohne Unterschrift gültig?

  In der Regel ja. Ein Mietvertrag kann formfrei geschlossen werden, auch mündlich. Fehlt die Unterschrift bei einer vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr, gilt der Vertrag als unbefristet und ist frühestens zum Ablauf des ersten Jahres kündbar.

• Kann man sich ohne Mietvertrag ummelden?

  Ja. Für die Anmeldung verlangt die Meldebehörde keinen Mietvertrag, sondern die Wohnungsgeberbestätigung. Die muss der Vermieter ausstellen. Die Anmeldung ist innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug fällig.

• Muss ich Miete zahlen, wenn ich nicht im Mietvertrag stehe?

  Gegenüber dem Vermieter schuldet die Miete, wer Mieter ist, also Vertragspartei. Wer nur bei einem Mieter mit eingezogen ist, hat mit dem Vermieter keinen Vertrag. Mit dem Hauptmieter kann aber eine Absprache über die Kostenteilung oder ein Untermietverhältnis bestehen.

• Muss ein Mietvertrag schriftlich gekündigt werden?

  Ja. Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf der schriftlichen Form mit eigenhändiger Unterschrift. Das gilt für Mieter und Vermieter und auch für mündlich geschlossene Mietverträge.

• Kann der Vermieter einen Mieter ohne Mietvertrag rauswerfen?

  Nicht eigenmächtig. Er muss wirksam kündigen, bei normalem Wohnraum mit einem berechtigten Interesse und unter Einhaltung der Frist. Zieht der Mieter danach nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht.

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Mietrecht und Leihe: § 535 · § 538 · § 549 · § 550 · § 551 · § 556 · § 556b · § 568 · § 573 · § 573c · § 598 · § 604 · § 858
2. Bundesmeldegesetz (BMG): § 17 · § 19