Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Mietminderung: Wann Mieter weniger zahlen dürfen und wie viel

Hat die Wohnung einen Mangel, der ihre Tauglichkeit mindert, ist die Miete kraft Gesetz angemessen herabgesetzt, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Voraussetzung ist, dass Sie den Mangel unverzüglich anzeigen; eine unerhebliche Beeinträchtigung zählt nicht.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 8 Min. Lesezeit

Wann ist eine Mietminderung möglich?

In Mietwohnungen treten immer wieder Mängel auf, insbesondere Schimmelpilz, undichte Fenster, Probleme mit der Heizung oder Baulärm. In Mietverträgen werden Mietminderungen nicht ausdrücklich geregelt, sondern sie sind lediglich Bestandteil der zum Mietvertragsrecht gehörenden gesetzlichen Bestimmungen. In §§ 535 bis 548 BGB finden sich die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse. Aus § 536 BGB geht eindeutig hervor, dass eine Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln möglich ist.^[1]

Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Nachteil des Mieters vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Ohne besondere Vereinbarung dürfen Sie den Wohnstandard erwarten, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist.^[2]

Das Gesetz unterscheidet drei Stufen:^[1]

• Ist die Wohnung gar nicht nutzbar, etwa nach einem Wasserschaden, sind Sie für diese Zeit ganz von der Miete befreit.
• Ist die Nutzung nur eingeschränkt, zahlen Sie eine angemessen herabgesetzte Miete.
• Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht, etwa ein tropfender Wasserhahn, den ein Handwerker in Minuten repariert.^[1]

Die Minderung gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, zum Beispiel eine im Vertrag zugesagte Wohnfläche oder ein Stellplatz. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die das Minderungsrecht bei Wohnraum zum Nachteil des Mieters ausschließt, ist unwirksam.^[1]

Mängelanzeige: Ohne Meldung keine Minderung

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen. Dies kann er nur dann, wenn er von ihm Kenntnis hat. Deshalb müssen Sie einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlassen Sie die Anzeige, können Sie für die Zeit, in der der Vermieter deshalb nicht abhelfen konnte, nicht mindern und müssen außerdem den Schaden ersetzen, der durch die verspätete Meldung entsteht.^[1]

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor. Schriftlich ist die Anzeige aber leichter zu beweisen. Aus dem Schreiben des Mieters sollte hervorgehen, wo sich der Mangel befindet und wann er zum ersten Mal aufgetreten ist. Gleichzeitig räumt der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist für die Mängelbeseitigung ein. Fotos, ein Mängelprotokoll mit Datum und Zeugen helfen, wenn später über Dauer und Ausmaß gestritten wird.

Wie hoch darf die Mietminderung sein?

Eine Tabelle mit Prozentsätzen enthält das Gesetz nicht. Es spricht nur von einer angemessen herabgesetzten Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit gemindert ist.^[1] Die Gerichte entscheiden jeden Fall einzeln nach Art, Ausmaß und Dauer des Mangels. Minderungstabellen im Internet sammeln solche Einzelurteile; sie zeigen eine Größenordnung, binden aber kein anderes Gericht. Deshalb sollte man sich vorher an kompetenter Stelle über die mögliche Höhe der Mietminderung im Einzelfall informieren, etwa beim Mieterverein oder einer Rechtsberatung.

Wichtig für die Rechnung: Die Minderung betrifft nur die Zeit, in der der Mangel besteht. Fällt die Heizung zehn Tage im Januar aus, mindern Sie nur für diese zehn Tage, nicht für den ganzen Monat.

Zahlung unter Vorbehalt: das Risiko begrenzen

Wer zu stark mindert, gerät in Zahlungsrückstand. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn Sie für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sind oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten. Bei Wohnraum ist der Rückstand nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt.^[1]

Sicherer ist deshalb die Zahlung unter Vorbehalt: Sie überweisen die volle Miete mit dem Zusatz, dass Sie wegen des gemeldeten Mangels unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen. Der Vorbehalt ist wichtig, weil zurückfordern nicht kann, wer eine Leistung erbringt, obwohl er weiß, dass er dazu nicht verpflichtet ist.^[1]

Daneben können Sie einen Teil der Miete zurückbehalten, um Druck auf die Reparatur auszuüben. Wie viel angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab; auch hier ist Zurückhaltung ratsam.

Schimmel in der Mietwohnung

Schimmel stellt immer ein hygienisches Problem dar und kann ein Mangel der Wohnung sein. Er entsteht durch zu viel Feuchtigkeit, etwa durch Lüften und Heizen, das nicht zur Wohnung passt. Aber Schimmel kann auch entstehen, wenn bauliche Mängel vorhanden sind. Entscheidend ist deshalb die Ursache.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wärmebrücken in den Außenwänden kein Mangel sind, wenn das Gebäude den Bauvorschriften und technischen Normen seiner Bauzeit entspricht. Maßstab ist grundsätzlich der Standard bei Errichtung des Gebäudes, nicht der heutige. Einem Altbau kann also nicht allein deshalb ein Mangel vorgeworfen werden, weil er nicht gedämmt ist. Welches Lüften einem Mieter zuzumuten ist, bestimmt sich nach dem Einzelfall. Im entschiedenen Fall hielt der Senat zweimal täglich rund 15 Minuten Stoßlüften oder dreimal täglich rund 10 Minuten nicht für generell unzumutbar.^[2]

Ist die Schimmelbildung auf ein Fehlverhalten des Mieters zurückzuführen, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen. Im anderen Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beseitigen, denn er muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten.^[1] Solange er das nicht tut, dürfen Sie mindern.

Ist die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden, dürfen Sie fristlos kündigen. Das gilt sogar, wenn Sie den Zustand bei Vertragsschluss kannten. Auch hier müssen Sie dem Vermieter in der Regel vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen.^[1]

Baulärm, Heizungsausfall und Modernisierung

Baulärm vom Nachbargrundstück ist nicht automatisch ein Mangel. Nach dem Bundesgerichtshof berechtigen Lärm und Schmutz einer Baustelle nebenan grundsätzlich nicht zur Mietminderung, wenn auch der Vermieter die Belastung ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit hinnehmen muss. Anders ist es, wenn im Mietvertrag eine Beschaffenheit wie besondere Ruhe vereinbart wurde; dafür genügt es aber nicht, dass der Vermieter Ihre Erwartung kannte.^[3]

Wer wegen Lärm mindern will, muss darlegen und beweisen, dass die Wohnung ihm unmittelbar ausgesetzt ist und die Beeinträchtigung wesentlich ist. Ein Lärmprotokoll mit Datum, Uhrzeit, Art und Dauer ist deshalb unverzichtbar.^[3]

Fällt die Heizung in der Heizperiode aus, ist die Wohnung in ihrer Tauglichkeit gemindert. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt von Jahreszeit, Temperatur und Dauer ab.

Eine Ausnahme gilt bei der energetischen Modernisierung, also baulichen Veränderungen, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird, etwa eine Fassadendämmung oder neue Fenster. Die Beeinträchtigung durch solche Arbeiten bleibt für die Dauer von drei Monaten außer Betracht; erst danach dürfen Sie mindern.^[1]

Wann die Mietminderung ausgeschlossen ist

• Mangel bekannt bei Vertragsschluss: Kennen Sie den Mangel beim Abschluss des Mietvertrags, stehen Ihnen Minderung und Schadensersatz nicht zu. Haben Sie ihn grob fahrlässig übersehen, gilt das auch, außer der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen.
• Vorbehaltlose Übernahme: Nehmen Sie die Wohnung in Kenntnis des Mangels an, müssen Sie sich Ihre Rechte bei der Übergabe vorbehalten, am besten im Übergabeprotokoll.
• Keine Anzeige: Solange der Vermieter wegen fehlender Mängelanzeige nicht abhelfen konnte, ist die Minderung ausgeschlossen.
• Selbst verursacht: Beruht der Mangel auf Ihrem eigenen Verhalten, haben Sie kein Minderungsrecht.^[1]

Gemäß § 536a BGB besteht die Möglichkeit, dass der Mieter den bestehenden Mangel selbst beseitigt und Anspruch auf einen entsprechenden Ersatz geltend macht, falls der Vermieter den angezeigten Mangel nicht in einem angemessenen Zeitrahmen abstellt oder sofortiges Handeln erforderlich ist, um dauerhaften Schaden von der Mietsache abzuwenden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die Reparatur zur Erhaltung der Mietsache sofort notwendig war. Neben der Minderung kann Ihnen zudem Schadensersatz zustehen, wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat.^[1]

Weitere Rechte bei Mängeln und die Fristen für eine Kündigung erklärt die Seite Kündigung des Mietvertrags; einen Überblick über den Vertrag bietet Mietvertrag.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Muss ich eine Mietminderung ankündigen?

  Ankündigen müssen Sie die Minderung nicht, wohl aber den Mangel anzeigen. Die Minderung tritt kraft Gesetz ein. Es ist trotzdem sinnvoll, dem Vermieter mitzuteilen, dass und in welcher Höhe Sie mindern oder unter Vorbehalt zahlen.

• Kann ich die Miete rückwirkend mindern?

  Ja, für die Zeit seit der Mängelanzeige, wenn Sie bisher unter Vorbehalt gezahlt haben. Haben Sie in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos voll gezahlt, ist die Rückforderung schwierig.

• Kann ich wegen eines Mangels fristlos kündigen?

  Ja, wenn Ihnen der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise entzogen wird und der Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe ungenutzt verstreichen lässt. Bei erheblicher Gesundheitsgefahr, etwa durch starken Schimmel, gilt das ebenfalls.

• Darf der Vermieter wegen einer Mietminderung kündigen?

  Nicht wegen einer berechtigten Minderung. Ist die Minderung zu hoch und entsteht so ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete über zwei Termine, kann er fristlos kündigen. Deshalb ist die Zahlung unter Vorbehalt sicherer.

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Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 535 · § 536 · § 536a · § 536b · § 536c · § 543 · § 555b · § 569 · § 814
2. Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 179/2018 zu den Urteilen vom 5.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 (Schimmelpilzgefahr)
3. Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.04.2020, VIII ZR 31/18 (Baulärm vom Nachbargrundstück)