Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Renovierungspflicht des Mieters: Welche Klauseln im Mietvertrag gelten

Eine Renovierungspflicht haben Sie als Mieter nur, wenn der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie überträgt; von Gesetzes wegen muss der Vermieter die Wohnung in Schuss halten. Unwirksam sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unter anderem Klauseln mit starren Fristen, Quotenklauseln und die Abwälzung bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 6 Min. Lesezeit

Muss der Mieter überhaupt renovieren?

Nach dem Gesetz nicht. Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. Die Schönheitsreparaturen sind Teil dieser Pflicht. Grundsätzlich ist der Vermieter für den Erhalt einer Mietwohnung verantwortlich, doch zumeist werden Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt.^[2]

Grundsätzlich gehen die Rechte und Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag hervor, den dieser mit seinem Vermieter abgeschlossen hat. Folglich gibt dieses Dokument Auskunft darüber, ob und in welchem Umfang der Mieter einer Renovierungspflicht nachkommen muss. Weil solche Klauseln fast immer vorgedruckt sind, unterliegen sie der Kontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen: Benachteiligen sie den Mieter unangemessen, sind sie unwirksam.^[2]

Der Bundesgerichtshof prüft diese Klauseln streng. Maßgeblich ist der Grundsatz, dass der Mieter nur zu den Renovierungen verpflichtet werden darf, die auf seine eigene Vertragszeit entfallen. Gebrauchsspuren aus der Zeit vor seinem Einzug muss er nicht beseitigen.^[1]

Was sind Schönheitsreparaturen?

Zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zählt, was sich im Laufe der Jahre üblicherweise durch Gebrauch abnutzt und sich mit Spachtelmasse, neuen Tapeten und ein bisschen Farbe wieder in einen wohnlichen Zustand bringen lässt. Dazu gehören das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern, Innentüren und innen liegenden Fensterrahmen sowie das Ausbessern von Dübellöchern.

Keine Schönheitsreparaturen sind Reparaturen an Leitungen, Fenstern oder Sanitäranlagen. Tropfende Wasserhähne oder abblätternde Farbe an den Außenfenstern sind keine Schönheitsfehler und müssen somit nicht vom Mieter beseitigt werden. Sie gehören zur Instandsetzung, für die der Vermieter zuständig ist.^[2]

Muss ich renovieren, wenn ich unrenoviert eingezogen bin?

Nein, jedenfalls nicht ohne angemessenen Ausgleich. Der Bundesgerichtshof hat 2015 seine frühere Rechtsprechung aufgegeben: Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist unwirksam. Sonst müsste der Mieter die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen und die Wohnung womöglich in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat (Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14).^[1]

Unrenoviert ist eine Wohnung, wenn die vorhandenen Gebrauchsspuren nicht so unerheblich sind, dass sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt. Das müssen Sie als Mieter beweisen. Machen Sie deshalb beim Einzug Fotos und halten Sie den Zustand im Übergabeprotokoll fest.^[1]

Kann ich als Mieter eine Renovierung vom Vermieter verlangen?

Unter Umständen ja. Ist die Renovierungsklausel unwirksam, gilt wieder die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters. Bei einer unrenoviert übernommenen Wohnung schuldet er zwar grundsätzlich nur den Zustand bei Einzug. Hat sich die Dekoration aber wesentlich verschlechtert, etwa nach vielen Jahren Mietzeit, kann der Mieter eine frische Renovierung verlangen (Urteile vom 8. Juli 2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).^[3]

Weil die Wohnung danach besser ist als beim Einzug, muss sich der Mieter an den Kosten beteiligen, in der Regel zur Hälfte. Verlangt der Mieter die Arbeiten, kann der Vermieter die Beteiligung wie ein Zurückbehaltungsrecht einwenden. Fordert der Mieter einen Kostenvorschuss, wird sein Anteil davon abgezogen.^[3]

Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam?

Doch immer mehr Mietverträge enthalten ungültige Klauseln, denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen die Rechte der Vermieter zugunsten der Mieter reduziert. Die wichtigsten Fallgruppen:

So kann der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, in mietvertraglich festgelegten, starren Abständen zu renovieren. Es ist vielmehr so, dass der tatsächliche Renovierungsbedarf hier maßgebend ist. Eine Klausel, die zum Teil auf starre Fristen abstellt, ist insgesamt unwirksam. Quotenabgeltungsklauseln hat der Bundesgerichtshof 2015 ebenfalls gekippt, weil der Mieter bei Vertragsschluss nicht verlässlich erkennen kann, welche Kosten auf ihn zukommen.^[1]

Die gute Nachricht: Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, muss der Mieter in der Regel gar keine Schönheitsreparaturen vornehmen. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters.^[3]

Was gilt für Endrenovierungsklauseln?

Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung beim Auszug unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand renoviert zu übergeben, ist unwirksam. Das gilt auch, wenn der Vertrag sonst keine laufenden Schönheitsreparaturen vorsieht. Sie würde den Mieter auch dann zur Renovierung zwingen, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder kurz zuvor freiwillig renoviert hat (Urteil vom 12. September 2007, VIII ZR 316/06).

Beinhaltet der Mietvertrag dagegen eine wirksame Renovierungsklausel mit flexiblen Fristen und ist die Wohnung beim Auszug tatsächlich abgewohnt, müssen Sie die fälligen Schönheitsreparaturen vornehmen. Bestehen Sie beim Auszug auf einem gemeinsamen Übergabeprotokoll. Was mit Ihrer Kaution geschieht, wenn der Vermieter Renovierungskosten geltend macht, erklärt unser Beitrag Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Darf der Vermieter die Wandfarbe vorschreiben?

Nur für den Zeitpunkt der Rückgabe. Eine Klausel, nach der Sie schon während der Mietzeit nur in neutralen, deckenden, hellen Farben streichen dürfen, ist unwirksam und macht die gesamte Renovierungspflicht hinfällig (Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07). Während Sie dort wohnen, dürfen Sie also farbig streichen.

Eine Klausel, die sich nur auf den Zustand bei Rückgabe bezieht und eine Bandbreite vorgibt, etwa neutrale, helle, deckende Farben, hält der Bundesgerichtshof dagegen für zulässig (Urteil vom 22. Oktober 2008, VIII ZR 283/07). Bei sehr kräftigen Farben sollte man sich als Mieter allerdings bewusst sein, dass es beim Auszug zum Streitfall kommen kann, weil hier meist mehr als ein Anstrich notwendig ist. Mehr zu Farben, Tapeten und Bohrlöchern finden Sie im Beitrag zur Wandgestaltung in Mietwohnungen.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Muss ich beim Auszug die Wände weiß streichen?

  Nur wenn Ihr Vertrag eine wirksame Renovierungsklausel enthält, die Wohnung abgewohnt ist und eine zulässige Farbvorgabe für die Rückgabe besteht. Eine Vorgabe, die schon während der Mietzeit nur weiße oder helle Farben erlaubt, ist unwirksam.

• Muss ich Dübellöcher beim Auszug verschließen?

  Das Ausbessern von Dübellöchern gehört zu den Schönheitsreparaturen. Sie müssen es nur, wenn die Schönheitsreparaturen wirksam auf Sie übertragen sind und die Wohnung renovierungsbedürftig ist.

• Was ist, wenn ich trotz unwirksamer Klausel renoviert habe?

  Haben Sie in der Annahme renoviert, dazu verpflichtet zu sein, kommt ein Anspruch auf Erstattung gegen den Vermieter in Betracht. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen verjähren sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses. Lassen Sie das zügig von einem Mieterverein prüfen.

• Gilt eine Renovierungspflicht auch bei kurzer Mietdauer?

  Eine Klausel, die unabhängig von Mietdauer und Zustand eine Renovierung beim Auszug verlangt, ist unwirksam. Nach kurzer Mietzeit ist die Wohnung in der Regel auch nicht renovierungsbedürftig.

Quellen

1. Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 039/2015: Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen (Urteile vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14, VIII ZR 242/13, VIII ZR 21/13)
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 307 · § 535
3. Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 090/2020: Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung (Urteile vom 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18)