Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Mietvertrag kündigen: Fristen, Form und Kündigungsgründe

Als Mieter können Sie einen unbefristeten Mietvertrag immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen, schriftlich und ohne Angabe von Gründen; geht die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat mit. Der Vermieter braucht dagegen ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf, und seine Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer auf sechs und neun Monate.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 1 Quellen · 7 Min. Lesezeit

Welche Kündigungsfrist gilt im Mietrecht?

Die Kündigungsfristen zum Mietrecht sind im § 573c des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Die Bestimmungen gehen hier davon aus, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist danach immer drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die Frist nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung um jeweils drei Monate.^[1]

Längere Fristen für den Mieter kann der Vertrag nicht wirksam vorsehen: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Kürzere Fristen können vereinbart werden, wenn eine Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist. Für ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters gilt eine Kündigung bis zum 15. eines Monats zum Monatsende.^[1]

Wie berechnet man die Kündigungsfrist?

Entscheidend ist der Zugang beim Empfänger, nicht das Datum auf dem Brief. Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Der laufende Monat wird also mitgezählt, obwohl er schon begonnen hat.^[1]

Wie muss eine Kündigung des Mietvertrags aussehen?

Eine formlose oder mündliche Kündigung reicht nicht aus. Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form. Das heißt: ein Schreiben mit Ihrer eigenhändigen Unterschrift.^[1]

Aus der schriftlichen Kündigung muss eindeutig hervorgehen, dass das Mietverhältnis beendet werden soll. Lediglich der Vermieter muss einen rechtlich zulässigen Kündigungsgrund angeben. Der Mieter kann bei Einhaltung der Fristen ohne Angabe von Gründen kündigen. Nennen Sie den Termin, zu dem Sie kündigen, oder schreiben Sie „zum nächstmöglichen Zeitpunkt“.^[1]

Wirksam wird die Kündigung erst, wenn sie dem anderen zugegangen ist. Im Zweifelsfall ist es besser, den Zugang beweisen zu können: Übergeben Sie das Schreiben persönlich gegen Empfangsbestätigung, lassen Sie es von einem Zeugen einwerfen oder nutzen Sie ein Einwurf-Einschreiben.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Das deutsche Mietrecht schützt Mieter in besonderem Maße und erlaubt Vermietern nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Kündigung des Mietverhältnisses. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag nur ordentlich kündigen, sofern er ein berechtigtes Interesse hat. Eine Kündigung, um die Miete zu erhöhen, ist ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn^[1]

• der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf),
• der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Eine höhere Miete bei Neuvermietung zählt nicht.^[1]

Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen; andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie später entstanden sind. Wohnt der Vermieter selbst in einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Frist verlängert sich dann um drei Monate.^[1]

Wurde die Mietwohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann sich der Käufer erst drei Jahre nach dem Kauf auf Eigenbedarf berufen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern.^[1]

Wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Jede Vertragspartei kann aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung bis zum Ende der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Der Grund ist im Kündigungsschreiben anzugeben. Das Gesetz nennt unter anderem:^[1]

• für den Vermieter: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem Teil davon im Rückstand, der eine Monatsmiete übersteigt, oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten,
• für den Mieter: Die Wohnung wird ihm nicht gewährt oder wieder entzogen, oder ihre Benutzung gefährdet die Gesundheit erheblich, etwa bei starkem Schimmelbefall,
• für beide: nachhaltige Störung des Hausfriedens,
• für den Vermieter: Rückstand mit der Mietkaution in Höhe von zwei Monatsmieten.^[1]

Beruht der Grund auf einer Pflichtverletzung, ist die Kündigung in der Regel erst nach einer erfolglosen Abmahnung oder Abhilfefrist zulässig. Bei Zahlungsverzug wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Mieter die Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig zahlt oder sich eine öffentliche Stelle, etwa das Jobcenter, dazu verpflichtet. Das gilt nur einmal innerhalb von zwei Jahren.^[1]

Wann Mängel wie Schimmel eine Mietminderung statt einer Kündigung rechtfertigen, erklärt der Beitrag Mietminderung.

Wie kann man sich gegen eine Kündigung des Vermieters wehren?

Beendet der Vermieter das Mietverhältnis, bedeutet dies für den Mieter den Verlust seines Zuhauses. Prüfen Sie zuerst, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist: Ist sie schriftlich, nennt sie Gründe, stimmt die Frist? Fehlt etwas davon, ist sie unwirksam.^[1]

Ist die Kündigung wirksam, können Sie nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für Sie, Ihre Familie oder andere Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu finden ist. Bei einer fristlosen Kündigung gibt es diesen Widerspruch nicht.^[1]

In der Praxis werden als Härte vor allem geltend gemacht: hohes Alter des Mieters, lange Mietdauer und Verwurzelung in der Umgebung, schwere Krankheit, eine Schwangerschaft oder eine bevorstehende Prüfung. Ob und inwiefern die angeführten Gründe anerkannt werden und die Kündigung durch den Vermieter abwenden können, muss gegebenenfalls gerichtlich geklärt werden. Es kommt stets auf den Einzelfall an.

Der Widerspruch muss in Textform erfolgen, also zumindest per E-Mail oder Brief. Er muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter Sie nicht rechtzeitig auf Widerspruch, Form und Frist hingewiesen, können Sie ihn noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären. Auf Verlangen des Vermieters sollen Sie Ihre Gründe unverzüglich mitteilen.^[1]

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Kann ich den Mietvertrag per E-Mail kündigen?

  Nein. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags muss schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift erfolgen. Eine E-Mail, ein Fax oder ein eingescanntes Schreiben wahren diese Form nicht. Nur der Widerspruch gegen eine Kündigung ist in Textform, also auch per E-Mail, möglich.

• Kann ich früher aus dem Mietvertrag, wenn ich einen Nachmieter stelle?

  Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Enthält der Vertrag keine Nachmieterklausel, ist der Vermieter nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren. Möglich ist immer ein Aufhebungsvertrag im Einvernehmen, den Sie schriftlich festhalten sollten.

• Muss der Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf eine Ersatzwohnung anbieten?

  Hat er im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung, die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird und wieder vermietet werden soll, muss er sie Ihnen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anmietung anbieten. Wird die andere Wohnung erst nach Ende Ihrer Kündigungsfrist frei, besteht diese Pflicht nicht.

• Kann der Vermieter kündigen, wenn die Wohnung verkauft wird?

  Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein. Er kann später nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, etwa wegen Eigenbedarf; nach einer Umwandlung in eine Eigentumswohnung erst nach Ablauf der Sperrfrist von drei, in manchen Gebieten bis zu zehn Jahren.

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Mietrecht: § 543 · § 566 · § 568 · § 569 · § 573 · § 573a · § 573c · § 574 · § 574b · § 577a