Mietrecht Ratgeber · Stand September 2026

Kaution einbehalten: Wann und wie lange der Vermieter die Mietkaution behalten darf

Der Vermieter darf die Kaution nur für Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehalten, etwa für Mietrückstände, eine zu erwartende Nebenkostennachzahlung oder Schäden über die normale Abnutzung hinaus. Eine feste Frist für die Abrechnung gibt es nicht, er muss sich aber innerhalb angemessener Zeit nach dem Auszug erklären, welche Ansprüche er erhebt.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 3 Quellen · 7 Min. Lesezeit

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Grundsätzlich dient die Kaution dem Vermieter als Sicherheit und zur Deckung möglicher Ansprüche gegen den Mieter, die sich aus dem vertraglich geregelten Mietverhältnis ergeben können. Das sind insbesondere eine rückständige Miete, Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen sowie Schadenersatz wegen möglicher Schäden in der Mietwohnung. Gesichert sind auch Forderungen, die erst nach dem Auszug fällig werden.

Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter mitteilen, ob und welche Ansprüche er erhebt. Mit dieser Erklärung rechnet er über die Kaution ab. Das kann ausdrücklich geschehen, indem er seine Forderungen einzeln aufführt und der Kaution gegenüberstellt, oder stillschweigend, etwa indem er mit einer Forderung aufrechnet oder sie einklagt. Er darf dabei auch Forderungen verrechnen, die der Mieter bestreitet.^[1]

Keinen Grund zum Einbehalt liefern Gebrauchsspuren. Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten.^[2]

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter hat nach dem Auszug eine angemessene Zeit, um zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Wie lang diese Zeit ist, lässt sich nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht allgemein bestimmen.^[1]

Die oft genannten sechs Monate sind deshalb keine feste Grenze. Die Länge der Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sie kann auch mehr als sechs Monate betragen, wenn der Vermieter diese Zeit braucht und sie dem Mieter zumutbar ist.^[3]

Fällig wird die Rückzahlung, wenn die Überlegungsfrist abgelaufen ist und dem Vermieter keine Forderungen mehr zustehen, für die er die Kaution verwenden darf. Hat der Vermieter abgerechnet, wird der Rest der Barkaution mit Zugang der Abrechnung beim Mieter fällig.^[1]

Rechnet der Vermieter auch nach dieser Zeit die Kaution nicht ab, kann er vom Mieter angemahnt werden.

Darf der Vermieter die Kaution für Nebenkosten einbehalten?

Ja, aber nicht unbegrenzt. Zu den Ansprüchen, die die Kaution sichert, gehören auch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Steht diese Abrechnung nach dem Auszug noch aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückhalten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05).

Die Abrechnungsfrist endet zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums. Rechnet der Vermieter später ab, kann er eine Nachforderung in der Regel nicht mehr verlangen und darf dafür auch nichts mehr von der Kaution behalten.^[2]

Wie hoch der zurückbehaltene Betrag sein darf, legt das Gesetz nicht fest. Er muss im Verhältnis zur erwarteten Nachzahlung angemessen sein; einen Anhaltspunkt geben die Nachzahlungen der Vorjahre. Den Rest der Kaution muss der Vermieter auszahlen, sobald er ihn nicht mehr zur Sicherung braucht.^[3]

Aus der Kaution nehmen darf der Vermieter keine Betriebskostennachforderungen, die bereits verjährt sind. Wann eine Nachforderung verjährt und welche Fristen bei der Abrechnung gelten, erklären unsere Seiten Nebenkosten: Frist und Verjährung und Fristen der Nebenkostenabrechnung.

Darf der Vermieter die Kaution für Renovierung einbehalten?

Die in Zusammenhang mit der Rückzahlung relevanten Mängel beziehen sich nicht auf normalen Verschleiß. Es geht vielmehr darum, dass der Mieter seiner vertraglich wirksam definierten Renovierungspflicht nicht nachgekommen ist oder die Wohnung beschädigt hat. Auch wenn Schönheitsreparaturen unsachgemäß durchgeführt wurden, kann es seitens des Vermieters gerechtfertigt sein, die Kaution einzubehalten.^[2]

Ob eine Renovierungsklausel wirksam ist, entscheidet sich oft beim Einzug. Wurde Ihnen die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben, ist eine Formularklausel, die Ihnen die laufenden Schönheitsreparaturen auferlegt, unwirksam, wenn der Vermieter Ihnen dafür keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14). Dann darf er für ausgebliebene Renovierung auch nichts von der Kaution abziehen. Mehr dazu auf der Seite Renovierungspflicht im Mietvertrag.

Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten. Die Frist beginnt, wenn er die Wohnung zurückerhält.^[2]

Für die Kaution bringt Ihnen diese kurze Verjährung aber meist wenig: Der Vermieter darf mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, auch wenn er nicht innerhalb von sechs Monaten abgerechnet hat.^[3]

Trotz Umzug und dem damit verbundenen Stress sollten Mieter die im Mietvertrag definierten Vereinbarungen zur Übergabe der Wohnung kennen. Außerdem gilt es, großen Wert auf ein korrektes Übergabeprotokoll zu legen, in dem der Zustand jedes Raumes festgehalten wird.

Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?

Üblicherweise wird die Höhe der Kaution im Mietvertrag festgelegt. Sie darf maximal drei Nettomonatsmieten betragen, also das Dreifache der Monatsmiete ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam.^[2]

Zumeist wird sie in Bargeld geleistet, doch auch eine Bankbürgschaft oder eine von Versicherungsgesellschaften angebotene Kautionsversicherung reichen oftmals aus. Ist eine Geldsumme vereinbart, dürfen Sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den unmittelbar folgenden Mieten.^[2]

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen, und zwar zu dem Zinssatz, der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution. Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim muss der Vermieter die Kaution nicht verzinsen.^[2]

Warum muss der Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages zumeist eine Kaution hinterlegen?

Dabei handelt es sich um eine Sicherheit für den Vermieter, der sein Eigentum überlässt und das Risiko eingeht, dass der Mieter möglicherweise Schäden anrichtet und die Mietsache verschlechtert. Um sich zumindest etwas abzusichern, wird eine Mietkaution verlangt.

Eine Pflicht zur Kaution ergibt sich aber nicht aus dem Gesetz. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein. Das Gesetz regelt nur, wie hoch eine vereinbarte Sicherheit höchstens sein darf und wie sie anzulegen ist.^[2]

Was kann man tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht auszahlt?

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter und Vermieter im Streit auseinandergehen. Zunächst kann man dann als ehemaliger Mieter die Rückzahlung der Kaution anmahnen. Folgt keine Zahlung, kann man noch einmal per Einschreiben die Kaution einfordern und dem Vermieter eine Frist für die Rückzahlung setzen.

Verlangen Sie dabei, dass der Vermieter seine Gegenforderungen einzeln benennt und beziffert. Hat er abgerechnet, macht er aber von der Kaution keinen Gebrauch, können Sie Ihren Rückzahlungsanspruch Ihrerseits mit seinen Forderungen verrechnen.^[1]

Hilft das nicht, bleibt die Klage. Für Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ist ohne Rücksicht auf den Streitwert ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Ihr Anspruch auf Rückzahlung verjährt in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem er fällig geworden ist.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Wann muss man die Kaution zahlen?

  Bei einer Barkaution dürfen Sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden anderen zusammen mit den nächsten beiden Mieten. Eine Klausel, die die ganze Kaution vor der Schlüsselübergabe verlangt, ist insoweit unwirksam.

• Muss man überhaupt eine Kaution zahlen?

  Nur wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist. Das Gesetz schreibt keine Kaution vor, es begrenzt nur eine vereinbarte Sicherheit auf drei Monatsmieten ohne Betriebskosten.

• Bekommt man Zinsen auf die Kaution?

  Ja. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, und die Erträge stehen Ihnen zu. Sie erhöhen die Kaution und werden am Ende mit ausgezahlt. Ausgenommen ist Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen.

• Was passiert mit der Kaution, wenn die Wohnung verkauft wird?

  Der Käufer tritt in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein und muss sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Bekommen Sie die Kaution vom Käufer nicht, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet.

• Darf der Vermieter die Kaution trotz Übergabeprotokoll einbehalten?

  Das Protokoll hält fest, in welchem Zustand Sie die Wohnung zurückgegeben haben. Einbehalten darf der Vermieter nur für Forderungen, die er benennt und beziffert. Schäden, die im Protokoll nicht stehen, muss er im Streitfall beweisen.

Quellen

1. Bundesgerichtshof, Urteil vom 24.07.2019, VIII ZR 141/17 (Abrechnung der Mietkaution)
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 538 · § 548 · § 551 · § 556 · § 566a
3. Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23 (Aufrechnung mit verjährten Schadensersatzansprüchen)