Erbrecht Ratgeber · Stand September 2026

Erbschaftsteuer bei Immobilien: Wie das Finanzamt den Wert berechnet

Geerbte Immobilien bewertet das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren; ist der tatsächliche Wert niedriger, können Erben ihn mit einem Gutachten nachweisen. Das selbst genutzte Familienheim bleibt für Ehegatten und Kinder unter Bedingungen steuerfrei, zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 5 Min. Lesezeit

Wie berechnet sich die Erbschaftsteuer bei Immobilien?

Ist in einer Erbmasse Immobilienbesitz enthalten, wird dieser für die Berechnung der Erbschaftssteuer vom Finanzamt bewertet. Das Finanzamt stellt dazu einen Grundbesitzwert gesondert fest, und zwar nach den Verhältnissen am Todestag.^[1]

Die Rechnung läuft in drei Schritten: Wert der Immobilie ermitteln, Befreiungen und Abschläge abziehen, dann zusammen mit dem übrigen Erwerb den persönlichen Freibetrag abziehen und den Rest nach der Erbschaftsteuer-Tabelle versteuern. Schulden, die mit einer steuerbefreiten Immobilie zusammenhängen, sind insoweit nicht abziehbar.^[2]

Wie ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert?

Sind in der Erbmasse unbebaute Grundstücke vorhanden, so wird deren Wert für die Erbschaftssteuer mit dem zum Stichtag aktuellen Bodenrichtwert gemäß Gutachterausschuss angesetzt, multipliziert mit der Fläche.^[1] Bei bebauten Grundstücken können für die Immobilienbewertung das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren herangezogen werden.

Das Sachwertverfahren ist also der Auffangweg, wenn keines der beiden anderen Verfahren passt.^[1]

Frühere Fassungen dieser Seite beschrieben noch die Rechtslage vor 2009 mit einem „Nutzwert“. Das ist überholt; maßgeblich sind die Bewertungsvorschriften in der Fassung am Todestag.

Was tun, wenn der Wert des Finanzamts zu hoch ist?

Können Erben nachweisen, dass der Wert des Immobilienbesitzes am Stichtag unter dem durch das Finanzamt angesetzten Wert liegt, so ist der niedrigere Betrag für die Ermittlung der Erbschaftssteuer relevant. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung.^[1]

Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist der Einspruch der richtige Weg, nicht erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid.

Wann ist das geerbte Haus steuerfrei? Das Familienheim

Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder sind von der Erbschaftssteuer auf die Wohnung des Erblassers befreit, wenn sie diese für mindestens 10 Jahre selbst nutzen. Die Voraussetzungen im Einzelnen:

• Die Immobilie liegt in Deutschland, in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum.
• Der Erblasser hat bis zum Tod selbst darin gewohnt oder war aus zwingenden Gründen, etwa Pflegebedürftigkeit, daran gehindert.
• Der Erbe bestimmt die Wohnung unverzüglich zur Selbstnutzung.
• Bei Kindern und Enkeln, deren Elternteil verstorben ist, bleibt nur eine Wohnfläche bis 200 Quadratmeter steuerfrei.
• Wer die Immobilie wegen einer Anordnung des Erblassers an einen Dritten weitergeben muss, erhält die Befreiung nicht.^[2]

Verkauft oder vermietet der Erbe den Immobilienbesitz innerhalb der 10-Jahresfrist, so wird die Erbschaftssteuer rückwirkend fällig. Ausgenommen ist, wer aus zwingenden Gründen nicht mehr selbst darin wohnen kann.^[2]

Gibt es einen Abschlag für vermietete Immobilien?

Ja. Bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet werden und in Deutschland, der EU oder dem EWR liegen, werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Auch diesen Abschlag verliert, wer die Immobilie auf Anordnung des Erblassers an einen Dritten übertragen muss.^[2]

Mindert ein Wohnrecht oder Nießbrauch die Erbschaftsteuer?

Ja. Muss der Erbe laut Testament einem anderen ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch an der Immobilie einräumen, ist das ein Vermächtnis. Vermächtnisse und Auflagen zieht er als Nachlassverbindlichkeit mit ihrem Kapitalwert von seinem Erwerb ab.^[2] Der Berechtigte versteuert den Wert des Wohnrechts seinerseits als Erwerb von Todes wegen.

Wie Wohnrecht und Vor- und Nacherbschaft zivilrechtlich wirken, erklärt Vorerbschaft und Wohnrecht beim Immobilienerbe.

Was, wenn das Geld für die Erbschaftsteuer fehlt?

Gehört zum Erwerb Grundbesitz, der zu Wohnzwecken genutzt wird, ist die darauf entfallende Erbschaftsteuer auf Antrag bis zu zehn Jahre zu stunden, soweit der Erwerber sie nur durch Verkauf der Immobilie aufbringen kann. Bei Erwerben von Todes wegen werden dafür keine Zinsen erhoben. Die Stundung endet, sobald die Immobilie auf Dritte übergeht oder dauerhaft nicht mehr zu Wohnzwecken dient.^[2]

Wer die Steuer schon zu Lebzeiten des Eigentümers senken will, etwa durch eine Übertragung mit Nießbrauchsvorbehalt, findet die Wege unter Das Haus zu Lebzeiten überschreiben und Erbschaftsteuer vermeiden.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Welcher Immobilienwert zählt für die Erbschaftsteuer?

  Der Wert am Todestag, den das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Ein späterer Preisanstieg oder Preisverfall ändert daran nichts.

• Muss ich Erbschaftsteuer zahlen, wenn ich das geerbte Haus verkaufe?

  Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Erwerb, nicht nach dem Verkauf. War das Haus als Familienheim steuerfrei, fällt die Befreiung bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren aber rückwirkend weg.

• Gilt die Befreiung für das Familienheim auch für Geschwister?

  Nein. Sie gilt nur für Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder und Kinder verstorbener Kinder.

• Kann ich den Bodenrichtwert selbst herausfinden?

  Ja. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen die Bodenrichtwerte; in den meisten Ländern sind sie online in einem Bodenrichtwertinformationssystem abrufbar.

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Quellen

1. Bewertungsgesetz (BewG): § 157 · § 179 · § 182 · § 198
2. Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG): § 13 · § 13d · § 10 · § 28