Erbrecht Ratgeber · Stand September 2026

Vorerbschaft und Wohnrecht: Wie Sie das Haus im Testament regeln

Mit einer Vor- und Nacherbschaft legen Sie fest, dass das Haus zuerst etwa an den Ehegatten und nach dessen Tod an die Kinder fällt; der Vorerbe darf das Grundstück aber nicht zulasten der Nacherben verschenken. Ein Wohnrecht sichert dagegen nur die Nutzung, ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten.^[1]

Geprüft am 29.09.2026 gegen Gesetzestext und amtliche Angaben · 2 Quellen · 6 Min. Lesezeit

Was bedeutet Vorerbschaft bei einer Immobilie?

Der Erblasser kann einen Erben in der Weise einsetzen, dass dieser erst Erbe wird, nachdem zunächst ein anderer Erbe geworden ist.^[1] Die Bestimmung einer Vorerbschaft ist eine geeignete Variante, um festzulegen, wer später einmal das Eigenheim erben soll. Hierbei kann man beispielsweise seinen Ehegatten als Vorerben einsetzen und so dafür Sorge tragen, dass zunächst der Partner das Eigenheim erbt. Die Kinder sind als Nacherben später an der Reihe. Auf diese Art und Weise kann man zu Lebzeiten festlegen, wer in welcher Reihenfolge das Haus erbt.

Der Vorerbe wird Eigentümer, darf im Haus wohnen oder es vermieten. Er verwaltet das Vermögen aber für die Nacherben: Beim Eintritt der Nacherbfolge fällt es an sie, auch wenn der Vorerbe selbst andere Erben eingesetzt hat. Im Grundbuch wird bei der Eintragung des Vorerben zugleich das Recht des Nacherben eingetragen.^[1]

Darf der Vorerbe das Haus verkaufen oder verschenken?

Verfügt der Vorerbe über ein Grundstück der Erbschaft, ist das beim Eintritt der Nacherbfolge unwirksam, soweit es das Recht des Nacherben vereiteln oder beeinträchtigen würde. Dasselbe gilt für unentgeltliche Verfügungen über jeden Erbschaftsgegenstand.^[1]

Der Erblasser kann den Vorerben von der Grundstücksbeschränkung befreien, nicht aber vom Schenkungsverbot.^[1] Der befreite Vorerbe darf das Haus also zu einem angemessenen Preis verkaufen oder belasten, aber nicht verschenken. Die Befreiung steht ebenfalls im Grundbuch.

Was, wenn der Vorerbe das Haus nicht unterhalten kann?

Der Vorerbe trägt gegenüber dem Nacherben die gewöhnlichen Erhaltungskosten. Andere notwendige Aufwendungen zur Erhaltung, etwa ein neues Dach, kann er aus der Erbschaft bestreiten; zahlt er sie aus eigenem Vermögen, muss der Nacherbe sie ihm beim Eintritt der Nacherbfolge ersetzen.^[1]

Ist zur ordnungsmäßigen Verwaltung eine Verfügung nötig, die der Vorerbe allein nicht wirksam treffen kann, etwa ein Verkauf zur Tilgung von Nachlassschulden, muss der Nacherbe einwilligen.^[1] Reicht das alles nicht, bleibt der Verkauf mit Zustimmung der Nacherben; der Erlös tritt dann als Ersatz an die Stelle des Hauses.

Vorerbschaft oder Berliner Testament?

Ein gemeinschaftliches Testament beider Ehegatten ist für gewöhnlich gut für die Definition einer Vor- und Nacherbschaft geeignet. Hierin setzen sich die beiden Ehepartner gegenseitig als Vorerben ein und machen ihre Abkömmlinge zu Nacherben. Erst nach dem Tod des Vorerben kommt es zu der Nacherbschaft. Das nennt man Trennungslösung, weil das Vermögen des Erstversterbenden vom eigenen Vermögen des Überlebenden getrennt bleibt.

Beim klassischen Berliner Testament wird der Überlebende dagegen Vollerbe, und die Kinder erben den gesamten Nachlass erst von ihm. Diese Einheitslösung nimmt das Gesetz im Zweifel an, wenn die Eheleute sich gegenseitig einsetzen und bestimmen, dass nach dem Tod des Überlebenden der beiderseitige Nachlass an einen Dritten fallen soll.^[1] Wer den Kindern das Haus sicher erhalten will, etwa bei einer möglichen Wiederheirat des Überlebenden oder bei Kindern aus erster Ehe, wählt eher die Vorerbschaft.

Was gilt beim Pflichtteil?

Allerdings muss man hierbei das Pflichtteilsrecht trotzdem beachten, das ist hierdurch nicht außer Kraft gesetzt. Ein pflichtteilsberechtigtes Kind, das nur als Nacherbe eingesetzt ist, und ein pflichtteilsberechtigter Ehegatte, der nur Vorerbe sein soll, können den Erbteil ausschlagen und den Pflichtteil verlangen. Die Ausschlagungsfrist beginnt erst, wenn sie von der Beschränkung erfahren.^[1] Mehr unter Pflichtteil und Erbe ausschlagen.

Wer einer bestimmten Person sein Haus vererben möchte, darf nicht außer Acht lassen, dass andere Angehörige basierend auf dem Pflichtteilsrecht Ansprüche geltend machen könnten. Hierdurch könnte der Immobilienerbe mitunter in Bedrängnis geraten, weil er sie auszahlen muss. Ein notarieller Pflichtteilsverzicht der Berechtigten kann für Sicherheit sorgen; siehe Pflichtteilsverzicht.

Kann man ein Wohnrecht vererben?

Nein. Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Es ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Dasselbe gilt für den Nießbrauch, der zusätzlich das Vermieten erlaubt.^[1] Stirbt der Wohnberechtigte, wird das Haus frei; seine Erben erhalten nichts.

Umgekehrt bleibt ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bestehen, wenn der Eigentümer stirbt. Die Erben des Hauses erben es mit der Belastung und müssen den Berechtigten weiter wohnen lassen.

Wie sichert man dem Partner ein Wohnrecht im Testament?

Unabhängig davon, wer das Haus erbt, kann man beispielsweise sicherstellen, dass der Partner auch nach dem Erbfall in dem gemeinsamen Haus bleiben kann. Dafür gibt es zwei Wege:

• Zu Lebzeiten: Der Eigentümer bestellt das Wohnrecht notariell und lässt es ins Grundbuch eintragen. Es gilt dann sofort und überdauert seinen Tod.
• Im Testament: Der Erblasser setzt etwa die Kinder als Erben ein und vermacht dem Partner ein lebenslanges Wohnrecht. Die Erben müssen es dann bestellen und eintragen lassen.^[1]

Im Zuge dessen sollte man das eingeräumte Wohnrecht detailliert festlegen, um Unklarheiten zu vermeiden: welche Räume, wer Nebenkosten und Reparaturen trägt, und ob es unentgeltlich eingeräumt wird. Wer das Haus schon zu Lebzeiten übergibt und sich selbst ein Wohnrecht vorbehält, findet die Einzelheiten unter Haus zu Lebzeiten überschreiben.

Wie wirken Vorerbschaft und Wohnrecht bei der Erbschaftsteuer?

Der Vorerbe gilt steuerlich als Erbe und versteuert den ganzen Erwerb. Beim Eintritt der Nacherbfolge versteuern die Nacherben den Erwerb als vom Vorerben stammend; auf Antrag wird das Verhältnis zum ursprünglichen Erblasser zugrunde gelegt.^[2] Die Vorerbschaft kann damit zu zwei Steuerfällen führen.

Ein Wohnrecht schmälert den Erbschaftswert, was für den Erben unter Umständen eine Ersparnis bei der Erbschaftssteuer bedeuten kann: Verbindlichkeiten aus Vermächtnissen sind vom Erwerb abzugsfähig.^[2] Der Wohnberechtigte versteuert seinerseits den Kapitalwert des Rechts, der sich nach Jahreswert und Lebensalter richtet. Mehr unter Erbschaftsteuer bei Immobilien.

Wer ist zuständig?

Häufige Fragen

• Wie wird ein Wohnrecht beim Erbe angerechnet?

  Der Erbe des belasteten Hauses zieht die Last als Nachlassverbindlichkeit ab. Der Berechtigte versteuert den Kapitalwert des Wohnrechts, der mit steigendem Alter sinkt.

• Kann der Vorerbe ein eigenes Testament über das Haus machen?

  Nicht mit Wirkung für das Haus. Mit seinem Tod fällt es an die Nacherben, gleich was er selbst verfügt. Über sein eigenes Vermögen kann er frei testieren.

• Erlischt ein Wohnrecht, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

  Nicht automatisch. Das Recht besteht bis zum Tod fort, auch wenn es nicht mehr ausgeübt wird. Eine Aufhebung setzt eine Löschungsbewilligung des Berechtigten voraus.

• Was kostet die Eintragung eines Wohnrechts?

  Es fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Wert des Rechts an. Der Wert richtet sich nach dem jährlichen Nutzungswert und dem Alter des Berechtigten.

Quellen

1. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): § 1030 · § 1061 · § 1090 · § 1092 · § 1093 · § 1939 · § 2100 · § 2113 · § 2120 · § 2124 · § 2136 · § 2269 · § 2306
2. Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG): § 6 · § 10