Das Recht auf Ihrer Seite – das sollte bei der Baufinanzierung beachtet werden

In rechtlicher Hinsicht ist eine Baufinanzierung vergleichsweise schwierig. Wer sein Eigenheim mithilfe einer Bank finanzieren will, sollte sich mit bestimmten Begriffen vertraut machen und deren Bedeutung kennen. Was ist eine Grundschuld? Welche Konsequenzen ergeben sich, wenn ein Schuldner diese Forderung nicht pünktlich bezahlen kann. Welche Pflichten und Rechte müssen Banken und Schuldner während der Dauer einer Zinsbindung einhalten? Diese und viele weitere Fragen sollten sorgfältig erörtert werden, bevor der Finanzierungsvertrag mit einer Bank zustande kommt. Denn es ist schmerzlich, ein Haus zu verlieren und entbindet den Schuldner dennoch nicht von Zahlungsverpflichtungen.

Hypothek und Grundschuld

Es ist bei einer Baufinanzierung durchaus üblich, der Bank den Zugriff auf die Immobilie als Sicherheit einzuräumen. Allerdings bedeutet es auch, dass die Bank diese Immobilie zwangsversteigern kann, um aus dem Erlös ein Teil der Schulden zu tilgen. Bei einem solchen Vertrag wird von Hypothekendarlehen gesprochen, wobei zur Absicherung in den meisten Fällen nur die sogenannte Grundschuld dient.

Eine Hypothek entspricht immer genau dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Wenn die letzte Rate bezahlt worden ist, dann erlischt diese Hypothek automatisch. Eine Grundschuld ist nicht an die Höhe des Darlehens gebunden und besteht auch weiter, wenn ein Kredit getilgt worden ist. Sie muss erst aus dem Grundbuch gelöscht werden und auch diese Löschung muss gekennzeichnet werden, indem der Eintrag rot markiert wird.

Grundschuld und Folgen

In der Finanzierungspraxis der Banken hat sich die Grundschuld etabliert, weil sie von den Banken einfacher gehandhabt werden kann und eine höhere Sicherheit verspricht. Denn bei einer Hypothek muss bei Zahlungsunfähigkeit eines Kreditnehmers die Bank nachweisen, dass dieser noch offene Schulden hat. Ansonsten wäre die Hypothek hinfällig. Bei einer Grundschuld können Außenstände dagegen schneller vollstreckt werden, ohne dass die Bank ein langwieriges juristisches Verfahren einleiten muss.

Außerdem werden Grundschulden im Grundbuch eingetragen und können von jedem eingesehen werden, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Es genießt als behördliches Dokument öffentlichen Glauben, sodass jeder davon ausgehen kann, dass der Eintrag den Tatsachen entspricht und eine Bank auch eine Forderung geltend machen kann.

Außerdem werden Grundbucheinträge von einem Notar und dem zuständigen Grundbuchamt teuer in Rechnung gestellt. Abhängig vom Grundschuldbetrag können die Kosten für den Eintrag einige Hundert bis über Tausend Euro betragen. Außerdem haben Banken das Recht Grundschulden untereinander weiter zu geben, was ohne weiteren Eintrag aufgrund einer privatwirtschaftlichen Abtretung geschieht. Das ist dann der Fall, wenn der Kreditnehmer nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Bank wechselt, weil er von einer anderen Bank bessere Konditionen bekommen hat.

Auch die Ränge der Grundschulden sind von Bedeutung, denn sie legen die Reihenfolge fest, nach der Gläubiger bei einem Verkauf der Immobilie zum Zug kommen. Wenn bei einer Zwangsversteigerung ein geringerer Betrag erzielt wird, als die Summe der Grundschulden müssen nachrangige Gläubiger einen Teil ihrer Forderungen abschreiben. Meist spielt dieses Risiko schon bei der Kreditvergabe eine Rolle.